原告王某与被告黎某等房屋租赁合同纠纷一案的成功案例

北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）京0105民初70656号
原告：王某某，女，汉族，1954年8月16日出生，住址黑龙江省佳木斯市向阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某某，北京隽永律师事务所实习律师。
被告：黎某某，男，1980年11月21日出生，台湾省居民，现住北京市朝阳区，台湾居民来往大陆通行证号码xxxx。
第三人：北京某某餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区百子湾东里。
法定代表人：田某某。
第三人：田某某，男，汉族，1968年7月4日出生，住址黑龙江省青冈县，北京某某餐饮管理有限公司法定代表人，公民身份号码×××。
第三人：陈某某，男，汉族，1981年11月2日出生，住址广东省罗定市，公民身份号码×××。
王某某与黎某某、北京某某餐饮管理有限公司（以下简称某某公司）、田某某、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日作出（2019）京0105民初xxxx号民事判决书。黎某某不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2020年10月28日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终xxxx号民事裁定书，裁定撤销（2019）京0105民初xxxx号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成由审判员许某某担任审判长，人民陪审员贾某某和人民陪审员杨某某参加的合议庭，公开开庭进行了审理。王某某及其委托诉讼代理人张敬辉，黎某某到庭参加诉讼；某某公司、田某某、陈某某经合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
王某某向本院提出诉讼请求：1、要求黎某某和第三人支付2016年11月7日至2019年8月6日期间的租金516600元。2、要求黎某某和第三人支付2019年8月7日至2019年10月10日期间的房屋占用费33920元。事实与理由：登记在王某某侄女王某名下的北京市朝阳区某某房屋（以下简称某某房屋），实际所有权归属王某某。2014年8月6日，王某某和黎某某通过北京某某房地产经纪有限公司签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由王某某将某某房屋出租给黎某某，租赁期限自2014年8月7日至2019年8月6日，租金每月1．5万元，支付方式为押二付三。同年10月7日，双方签订补充协议，约定租金于三年后递增6%。履行期间，黎某某于2016年8月8日支付租金4．5万元后，未再向王某某支付租金。后经了解，黎某某未经王某某同意，擅自将房屋转租给第三人，并于2014年11月26日注册了北京某某餐饮管理有限公司，该公司名称于2017年3月15日变更为某某公司。2019年10月10日，黎某某和第三人将房屋腾退。现王某某提起诉讼，以维护合法权益。
黎某某辩称：双方签订租赁合同属实，但黎某某签约属于公司行为，具体欠付租金的数额以及何时腾退房屋，黎某某不清楚。2019年2月份的一天，王某某给黎某某打电话，要求黎某某交付租金，否则将房屋上锁。2019年6、7月份，黎某某发现出租房屋已经上锁。黎某某虽作为签约主体与王某某签约，但系履行公司行为，责任不应由黎某某承担。另外，租赁场地内还存有公司财产，可以抵扣所欠相应租金。
某某公司未到庭陈述事实。
田某某未到庭陈述事实。
陈某某未到庭陈述事实，但在庭前谈话时表示向某某公司承租了部分房屋，但在承租房屋两三个月后，王某某即将房屋收回。
王某某围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、房屋所有权人王某出具的说明、租赁合同、补充协议、招商银行交易明细以及清退房屋时拍摄的视频。黎某某对王某某提交的房屋所有权证、王某出具的说明、租赁合同、补充协议、招商银行交易明细的真实性没有异议，确认视频中的房屋系某某房屋，但不清楚王某某何时清退。黎某某表示没有证据。
本院经审查，对王某某提交全部证据的真实性均予以确认，并据此认定事实如下：2014年8月6日，经北京某某房地产经纪有限公司提供居间服务，王某某与黎某某签订租赁合同，约定王某某将某某房屋出租给黎某某，租赁期限自2014年8月7日至2019年8月6日，每月租金1．5万元；押金3万元，租赁期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由黎某某承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还黎某某。王某某延迟交付房屋达7日或者交付的房屋无法正常使用的，黎某某有权解除合同，王某某按照月租金200%向黎某某支付违约金；黎某某不按照约定支付租金达7日以及欠缴各项费用达3000元，或者将房屋转租给第三人，王某某有权单方解除合同，黎某某按照月租金200%向王淑弟支付违约金。王某某未按约定交付房屋或者黎某某不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日按日租金的200%标准支付违约金。随后，双方签订补充协议，就三年后租金递增6%以及2015年6月7日至2015年8月7日免租两个月等事项等进行了补充约定。
租赁合同签订后，黎某某向王某某支付了3万元押金及当期租金，王某某将某某房屋提供给黎某某。2014年11月26日，黎某某担任法定代表人的北京某某餐饮管理有限公司成立，注册地址为某某房屋。2017年3月15日，北京某某餐饮管理有限公司名称变更为某某公司，法定代表人变更为田某某。期间，某某公司股东、法定代表人亦有变更。
庭审中，王某某提出，黎某某自2016年11月7日开始未再支付租金。黎某某对欠付租金的数额表示不清楚，并指出王某某于2019年2月将106号房屋上锁，之后的租金不应支付。同时，黎某某表示如能协商解决，同意分期给付王某某15万元。王某某确认其于2019年2月10日将某某房屋上锁，但表示因房屋内有物品，不应以锁门日期作为收回房屋的日期。同时，王某某表示，如能和解，要求黎某某一次性支付40万元租金。黎某某表示某某房屋内的物品非其个人物品，并表示无力一次性支付租金。
庭审中，王某某要求黎某某和第三人支付违约金31800元。庭审结束后，王某某向本院提交撤回违约金诉讼请求申请书，其理由是在庭审中主张的违约金数额太少，且庭后法庭不允许增加违约金数额，将另案提起诉讼。本院提示王某某正确行使诉权，其就同一事实引发的争议寻求另案解决，可能存在诉讼风险。
另查，王某某出租给黎某某的某某房屋登记在案外人王某名下，王某于2019年2月27日出具“关于朝阳区某某房产情况的说明”，确认姑姑王某某是某某房屋实际所有权人。
本院认为：王某某与黎某某签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某某依约将某某房屋提供给黎某某，履行了合同约定的义务。黎某某以公司行为拒绝承担责任，没有事实与法律依据。黎某某未依约全面履行付租义务，其行为构成违约，应承担违约责任。但需指出，黎某某逾期未支付租金，王某某可依约行使合同解除权，但其并未依约行使解除权，其采取锁门方式既不符合双方约定，也导致黎某某无法正常使用房屋。因此，本院确定由黎某某向王某某支付自2016年11月7日至王淑弟锁门前日即2019年2月9日的租金共计423850元（2016年11月7日至2017年8月5日按照每月租金1．5万元、每日租金500元标准计算租金，2017年8月6日至2019年2月9日按照递增6%租金即每月租金15900元、每日530元标准计取租金），王某某主张此后的租金及房屋占用费，本院不予支持。根据租赁合同约定，黎孟学支付的押金3万元应折抵相应租金，折抵后，黎某某应再给付王某某租金393850元。关于某某公司的责任问题，黎某某以某某房屋为注册地成立了某某公司，某某公司实际参与了租赁合同的履行，王某某要求某某公司承担连带责任，符合事实与法律规定，本院予以支持。王某某要求田某某、陈某某承担连带责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。某某公司、田某某、陈某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、黎某某于本判决生效之日起十日内给付王某某租金三十九万三千八百五十元。
二、北京某某餐饮管理有限公司对上述第一项黎某某应支付的租金承担连带责任。
三、驳回王淑弟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千三百零五元，王某某负担二千零九十七元（已交纳），黎某某、北京某某餐饮管理有限公司负担七千二百零八元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费一千一百二十元，由北京某某餐饮管理有限公司负担（王某某已交付人民法院报社，北京某某餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审　判　长　　许某某
人民陪审员　　贾某某
人民陪审员　　杨某某
二〇二一年十月二十六日
书　记　员　　祝某某