浅论防范和减少合作建房合同纠纷的措施及对策（下）

　　5．严格的合同变更条件
　　合同的变更，是指合同有效成立之后，履行完结之前，由双方当事人依照法律规定的条件和程序。对原合同内容所作的更改。合同是合同当事人的合意，是经当事人协商一致。设定各自权利义务关系的协议，具有法律约束力。合同一旦依法成立，任何一方不得擅自变更。<合同法>第一章第8条规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
　　在合作建房实践中．单方擅自变更合同内容的主要表现形式有：未经合建当事人另一方同意，扩大建筑面积，或更改建筑物的结构、功能、装修标准等等。而导致这些情况发生的主要原因是：在许多合建合同中。均没有明确规定合同变更的条件，以致于给一方擅自变更合同内容，损害他方合法利益留下可乘之机；有的以土地使用权投资的合建合同当事人，常常为了。减少麻烦”，在合建合同中约定由资金投入一方代为办理立项规划、设计、建筑施工等方面的报批手续．轻率地放弃了对合建工程项目的管理与监控权利。以致使另一方可以利用这个条件对建筑面积、质量标准等进行更改。
　　由此可见，在合建合同中，专门设置和约定关于合建合同条款的变更条件，对保护当事人的合法权益，预防和减少合同纠纷是非常必要的。因此，在合建合同中，对合同条款的变更应作出严格的规定：
　　(I)合建合同订立后，对合同任何条款的修改和变更，必须经双方协商一致，并形成书面补充协议，经双方法定代表人签字及单位盖章之后，方可作为合建合同的补充协议，与合同具有同等法律效_力。
　　(2)凡涉及合建工程的一切立项、计划、规划、设计、施工等请示报告或图纸，必须以双方的名义并经双方法定代表人会签后联合行文上报。单方上报的有关报告、请示、图纸等应规定一律无效。
　　(3)在合建合同签订之后，因为各种原因需要对合同内容进行修改或变更。必须按照以下程序进行：
　　第一、由要求变更一方提出书面建议或书面通知。合同本身是一种合意，体现意思自治原则。合建当事人变更合同的协议，从实质上看，也是一个新的合同，所以应当取得双方当事人的协商一致。因此，当合建一方认为需要变更合同时，应以书面形式写明建议变更的内容、理由、善后处理意见以及希望对方回复的期限等。
　　第二、当事人一方接到要求变更合建合同的书面建议后，应在约定的时间内予以回复或与对方进行协商。
　　第三、合建当事人双方协商一致之后，必须制作书面补充协议。在补充协议中还必须注明此协议生效的时间。
　　6．公平的投资风险责任‘
　　所谓合作建房投资风险责任．是指合作建房当事人双方在合作建房的过程中。由于不可抗力而导致的投资亏损，应当按照盈亏对等的原则。分别按投资比例或分房的比例分担亏损的责任。因此。应当在合建合同
　　(I)不设置投资风险责任条款的原因
　　在笔者所收集到的所有合建合同中．均无投资风险责任条款，而合同中却常常设置了以土地使用权作为投资一方的单方分房保底面积条款。出现这种情况的原因是：
　　第一、作为以土地使用权投资的一方认为，。我出地皮，你出钱修房，我只要分得一定数量的新房就行了，至于你修房是否亏损，与我无关”，根本无投资风险的意识，更没有可能要承担投资亏损的心理准备；
　　第二、以资金投入的一方则盲目地认为自己的投资正确。设置风险条款无实际意义。加之少数投资者还想利用对方愿设置保底条款的心理，包死对方所分面积，以便今后自己擅自扩大建筑面积后把新增的面积据为已有。
　　(2)不设置投资风险责任条款的危害
　　笔者认为，在合建合同中，不设置投资风险责任条款，既于法不容，也于理不合，极易造成合同纠纷。其主要的危害是：
　　第一、由于合同中不设置风险责任条款。却要设置单方保底条款。从而使以土地使用权投资的一方认为这类合作保险，无论投资成败与否责任都在对方。亏损也要由对方负责，故导致对合作建房不认真研究，轻率地作出决定，粗心地签订合建合同。一旦发生投资亏损，心理上根本不能接受，从而导致合同纠纷。
　　第二、设置单方保底条款，会使以资金投入一方产生自己风险责任大，而对方无任何风险的不平衡心理，进而就可能在建筑质量标准上千方百计地减少投资，降低投资成本，导致质量下降。
　　第三、设置单方的保底条款，违背了经济合作中应遵循的共担风险、共负盈亏的原则。
　　因此，在合建合同中，不应设置单方的保底条款。应当根据合建当事人双方投资的比例来确定对合建之房的分配比例和数额，并设置合建双方的投资风险责任条款。
　　(3)设置合建双方的投资风险责任条款的理由
　　第一、既然合作建房的主体均是投资者(以土地使用权作为投资的一方同样是投资者)，合作建房是一种经济合作方式，应当体现共担风险共负盈亏的原则，任何一方只享受权利而不履行义务，不承担任何责任和风险，都不符合民事活动应遵循的平等互利原则。
　　第二、设置风险责任条款，有利于强化合建双方当事人的责任，防范和减少投资风险。设置风险责l上曩第27页)任条款之后，使合建当事人双方都感到合作建房既。有利可图”，也存在投资风险，双方应十分慎重．真诚合作，才能够顺利地实现合作的目的．从而有利于双方共同加强对合作建房的管理，减少和避免投资风险。
　　第三、在合同中明确设置投资风险责任条款后．一旦出现了投资风险和亏损，即可按照合同的约定。分别由当事人双方来分担投资亏损。减少单方承担风险和亏损的巨大压力．从而避免因责任不明确而导致的纠纷。
　　(4)设置投资风险责任条款的原则
　　在合建合同中，设置投资风险责任条款．一般应遵循盈亏对等原则。如按投资比例分配新的建筑物。同样也应按投资比例分别承担投资风险和亏损。也可由当事人双方在合同中对投资亏损如何分担进行约定。严格地讲．只有当出现不可抗力而导致的投资亏损，才应由合作建房当事人双方分别承担投资风险和亏损。除此之外，由于双方过错或单方过错造成的风险和亏损，不能算作投资亏损，应按照过错责任原则处理。
　　7．具体的违约责任条款
　　<合同法>第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由以上规定可以看出．一般合同违约行为有如下几种类型：不完全履行；不当履行：延迟履行；拒绝履行：不能履行。法律规定违约责任的目的是促使当事人履行义务，使守约方免受或少受损　失．维护合同的严肃性。因此，违约责任是保证合同履行的重要手段。
　　合作建房是合建当事人双方共同实施的经济合作行为。由于涉及的标的物价值大，建设周期较长(一般一至两年)，情况相当复杂。因此，在合建合同中应当规定具体的违约责任条款，对如何承担违约责任有明确的约定．并且写明对违约的处理办法，违约金如何计算等，以此约束双方之行为．尽可能预防违约行为的产生，从而减少因违约而产生的合同纠纷。