浅论《物权法》对验资中不动产物权确认的影响

摘要：《物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。《物权法》是规范财产关系的基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、个人和其他权利人的物权以及对物权的保护等，根据审计准則的规定，注册会计师执行验资业务是应当对股东出资财产的权属进行确认，包括：该资产出资是否归股东所有‘出资后权属是否转移到被投资单位；出资的财产权利是否完整；是否设有担保物权，是否存在产权争议等，这些事项的确认实际上是对物权归属的确认，注册会计师应当根据《物权法》的有关规定进行审验，避免因物权归属不符合法律规定而导致的验资风险。

关键词：《物权法》；房屋建筑物、土地使用权等不动产物权确认；验资
　　
　　1 取得不动产证和土地使用权证书等不动产权属证书
　　
　　检查不动产权属证书上的权利人记载情况。如果不动产可能性证书记载的权利人是股东的，则应当要求股东将物权转移到被投资单位，并提供特权转移后的不动产权属证书，如果权利人已经登记为被投资单位的，应当要求股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款证明等。
　　
　　2 向不动产登记机构查询或函证
　　
　　仅取得不动产权属证书还足以证明物权的归属。必须向不动产登记机构不动产登记簿或者函证不动产登记簿记载情况。通过查询或函证可发现以下问题：
　　(1)不动产登记簿是物权归属和内容的根据，通过查询或函证可以发现不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的情况，如果股东认为不动产登记簿记载有错误的，应当先申请更正后再验资，否则验资应当以不动产登记簿记载为准。
　　(2)可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。在实务中，伪造、编造不动产权属证书的情况较为常见，一般以编造土地使用权类型、面积居多，采取查询或函证程序可以在很大程度上避免被审验单位及股东舞弊导致的验资风险。
　　(3)可以发现该不动产物权是否存在争议，比如是否存在《物权法》第19条规定的异议登记。如果存在异议登记的，不能予以验资。
　　(4)通过对变更登记事项的查询或函证，可以核实出资前的权利人是否为股东，特别是不动产物权已经登记为被投资单位的，如果不执行查询或函证程序，就无法确认该不动产出资前是否归股东所有。
　　(5)可以发现存在的抵押权等担保物权情况，根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第八条第三款的规定，设定担保的财产不得投资。《物权法》第187条规定，以房屋建筑物、土地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，如果查询或函证的结果表明股东出资的不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资，如果查询或函证的结果表明股东出资的不动产没有抵押登记的，则不论是否签订有抵押合同，由于不存在抵押权，可以予以验资。
　　
　　3 特殊情况的验资处理
　　
　　(1)房地产公司验资的特殊情况，在房地产公司验资中，股东以自己拍卖购得的土地使用权出资，拍卖公司登记的买受人为该股东，土地出让金缴纳人为该股东，国土资源部门开具的土地出让金发票上的交款人为该股东，但是由于国家有关法律法规要求土地买受人必须成立房地产开发公司才可以开发经营房地产，因此《土地使用权出让合同》上的权利人却都是被投资单位，根据《物权法》的规定，由于没有被登记为权利人，就没有取得土地使用权，也就不能认定为该土地使用权在出资前归股东所有，因此，不能作为使用权出资。笔者认为，在这种情况下，股东缴纳的土地出让金应当作为股东对公司的债权，可以考虑以债权的出资投资，或者由股东放弃债权形成被投资单位的资本公积后以资本公积转增资本。　(2)非房地产公司验资的特殊情况。除了房地产公司验资外，在其他行业企业验资中还普遍存在以下情况：
　　①由于申请不动产登记需要缴纳契税等税收，股东为了避税，将自己所购置有房屋、土地使用权的物权直接登记为被投资单位。这种情况下，房屋施工合同、土地使用权出让合同、发票、付款凭证上都是股东的名字，只有不动产权屑证书登记为被投资单位，在出资前股东账面上反映为固定资产，被投资单位账面设有任何反映。
　　②股东出资以被投资单位的名义购置房屋、土地使用权，房屋、土地使用权的物权登记为被投资单位，有关合同和发票的名字为补投资单位，但是由于这些凭证没有被交给被害人投资单位，在被投资单位账面没有任何反映，股东账面或反映为投资，或者反映为暂付款。
　　笔者认为，由于上述两种情况下股东没有被登记为权利人，都不能认定该房屋、土地使用权在出资前归股东所有，因此，也只能考虑以债权的出资方式出资，或者由股东放弃债权形成被投资们资本公积后以资本公积转增资本。
　　(3)股东以向被投资单位借款购置的不动产出资，在实务中，笔者发现股东往往以被投资单位的资金购置不动产，不动产权屆证书却登记为股东名下，然后股东以该不动产投入被投资单位，在投资前，被投资单位账面反映为对股东的债权，股东的账面反映为固定资产和对被投资单位的债权，笔者认为，由于不动产权属证书登记一，股东拥有不动产物权，可以以不动产出资；对于以被投资单位的资金购置不动产的行为，可以根据具体情况认定为股东向被投资单位投资或者抽逃出资，在以不动产出资时，应当在评估作价的基础上扣除该借款以及按银行同期贷款利率计算的利息后的余额作为出资额，所扣除的款项作为股东归还借款或股东补缴出资。
　　(4)在建工程出资的可行性，以在建工程出资时，股东往往已办理了土地使用权证书、未能办理房产证。根据不动产物权以登记为取得方式的原则，股东只取得了土地使用权，还没有取得房屋的物权，表面上看只能以土地使用权出资。但是《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建造、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。”第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，”因此，如果可以确认土地使用权的，可以以在建工程出资，但是应该注意审验该在建工程的工程款是否已付清，应当在取得施工合同、工程结算资料、付款凭证的基础上核实支付工程情况，再向施工方查询或函证工程款支付情况。审验时应当在评估作价的基础上扣除未付工程款余额作为出资额。如果该在建工程未办理土地使用权证的，因权属无法确认而不能用以出资。
　　笔者只对《物权法》公布实施后验资业务中房屋建筑物、土地使用权等不动产物权确认的影响进行了浅析，在实际工作中，应当根据《物权法》的有关规定进行审验，避免因物权归属不符合法律规定而导致的验资风险。