颜博生与关用添、招志海、廖永明租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
　　（2005）佛中法民五终字第764号
　　上诉人（原审被告）颜博生，男，1956年6月12日出生，
　　汉族，住佛山市南海区西樵山根乡寨边村。
　　委托代理人陈震、李哲，分别系广东合众拓展律师事务所律师、律师助理。
　　被上诉人（原审原告）关用添，男，1952年8月7日出生，汉族，住佛山市禅城区南庄镇人和路。
　　被上诉人（原审原告）招志海，男，1970年10月1日出生，汉族，住佛山市禅城区南庄镇溶洲村委会季华村旧村滑巷13号。
　　被上诉人（原审原告）廖永明，男，1967年11月30日出生，汉族，住佛山市禅城区南庄镇龙津村民委员会永红队。
　　三被上诉人的共同委托代理人陈健辉，男，1982年6月2日出生，汉族，住广东省广州市芳村区山村幸福里4号107房。
　　上诉人颜博生因租赁合同一案，不服佛山市南海区人民法院（2004）南民三初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审判决认定：2003年12月2日，原告与被告签订一份《租赁合约》，约定被告将原生生酒楼出租给原告经营饮食，租期三年，每月租金20000元，从 2004年1月10日始计付，原告应交保证金200000元。合同签订后，原告依约交付了保证金200000元给被告，并于2004年1月6日将首期三个月的租金共60000元一次性支付给被告；原告更改酒楼名称为佛山市南海区西樵时运达酒楼；在接收被告的酒楼房产后，原告对酒楼进行了装修、购买厨房设备、餐具、雇请工人并通过媒介制作开业经营广告等。原告在开业经营中，被告为原告垫付了2004年3月1日至同年5月1日的电费14610元。2004年 5月9日、10日佛山中院先后向原告关用添和被告了解酒楼的状况，同年5月20日，明确告知原、被告讼争酒楼已被查封（出示了查封清单予原、被告）并拟处理。现讼争酒楼已停止经营。
　　另查明，讼争的酒楼最初是由劳永泉（澳门人，已于2001年4月3日死亡）、张少芬（澳门人）、张少清（广东新会市人）三人合伙向南海市西樵旅游度假区爱国村民委员会杏头村民小组租用集体土地，开办南海市西樵湖景轩鱼翅海鲜酒家（以下简称湖景轩酒家）；酒楼的房产在1997年6月24日，由张少芬以湖景轩酒家（当时未领取牌照）名义与中山市高域发展有限公司（以下简称高域公司）签约开始筹建，之后以酒楼的名义办理报建。期间，在1997年11月24日，劳永泉、张少芬、张少清三人正式签订合伙合同。酒楼建设竣工后，经有关部门作了验收。但结欠工程款59万余元并且一直未领取房屋产权证。此后，三合伙人发生争纷并于1998年11月23日由劳永泉向佛山中院起诉[（1998）佛中法民初字第21号案]分伙，经佛山中院于1998年12月21日调解，三人分伙，酒楼由劳永泉承接单独经营。之后，于1998年12月30日，劳永泉办理了湖景轩酒家歇业，1999年1月29日另挂苏仕新名义（广州市海珠区人）开办南海市西樵湖景鱼翅海鲜酒家（以下简称湖景酒家），持照人是苏仕新，原湖景轩酒家的财产全部由湖景酒家承接；实际的经营者是劳永泉。因原湖景轩酒家拖欠上述工程款未付，高域公司于1999年2月2日向法院起诉[（1999）南经壹初字第150号案].法院于1999年7月9日作出一审判决确认建筑工程合同无效，工程款是劳永泉、张少芬、张少清三人合伙经营湖景轩酒楼期间拖欠的，故三人承担连带清偿责任；苏仕新是湖景酒家的持照人，该酒楼承接了原酒楼的财产，故应承担连带责任。劳永泉不服上诉，二审期间[（1999）佛中法经终字第821号]，高域公司向佛山中院申请财产保全，佛山中院遂作出（1999）佛中法经字第821-2号民事裁定，于1999年12月9日查封了劳永泉经营的湖景酒家的地上建筑物和厨具、餐具等财产；当日，劳永泉及酒楼的在场人员均拒绝签收相关的法律文书，佛山中院制作了查封笔录和查封清单，在上记载了该情况。2000年3月11日，佛山中院对此案终审，除认为高域公司与该案被告签订的建筑合同按有效处理外，其余均维持。判决生效后，该案四被告均无履行。2000年7月25日，高域公司向本院申请执行。2004年4月19日，佛山中院作出（2004）佛中法提字第7号裁定，将案件提级执行。提级执行后，佛山中院拟对原查封的酒楼等财产进行处理时发现该酒楼的建筑等财产已被他人擅自处理，正由本案三原告租赁经营。佛山中院在2004年5月9、10日分别与原告关用添、被告颜博生了解情况后，于2004年5月20日通知关用添等人停止经营，交出酒楼等财产。
　　再查明，在高域公司与劳永泉等人诉讼期间及执行期间，于 2000年5月11日（高域公司申请执行之前），被告与劳永泉签订一份《转让协议》，由被告以88万元向劳永泉购买讼争酒楼房产及内的其它财产，协议约定签约之日起四个月内付清款，第二期所付款额是350000元。协议经酒楼所在地原南海市西樵山旅游度假区爱国村鉴证。被告颜博生向劳永泉购买酒楼的地上建筑物后，于2000年7月3日、2003年12月7日与土地使用权人先后签订两份《土地使用权承包合同》，从2000年6月1日始承租土地至2013年 12月31日止。经评估，讼争酒楼装修工程及物品原值合共为144188.24元，现值为131788.05元。
　　原审判决认为：讼争酒楼建筑物是原经营者向房产所在地的村民小组租用集体土地建设的，至今未领取房屋产权证，依法未具备转让的条件；另外，原酒楼经营者在经营中因拖欠建筑工程款，致使酒楼及其在内的财产已被佛山中院查封，原酒楼经营者在以上情况下仍与被告签订《转让协议》擅自处分讼争酒楼，将酒楼地上建筑物及在内财物转让给被告，该转让行为违反了法律规定，应确认《转让协议》无效。被告获得的讼争酒楼不合法。因此，被告与三原告签订的《租赁合同》亦应确认无效。造成合同无效的主要原因在于被告。合同无效，双方当事人因无效合同从对方取得的财产应予返还，不能返还或不必要返还的应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告在经营中已支付了保证金及支付了部分租金，并对酒楼进行了装修等支出，因此，对保证金被告应当返还原告；原告已装修投入的部分无法返还或不必要返还，被告可参照评估结论原价（144188.24元）折价赔偿予原告，但其中三原告在经营中因经营所需的工资、广告、水、电及相关的成本费用支出应由其自行承担，被告为原告垫付的电费14610元应由三原告偿还予被告；三原告在经营中已实际使用了租赁物，以佛山中院2004年5月20日正式通知日为停止经营日（实际使用时间为4个月零10日），原告应当参照合同约定的租赁价格支付实际使用费86666.67元予被告，被告已支付的租金60000元应扣减，相比，结欠26666.67元；原告在租赁时应当审查清楚讼争酒楼的情况而未查清亦有过错，而且造成酒楼停业的主要原因不仅是被告的行为，还有因原告经营管理的原因造成，故原告亦应承担损失额144188.24元的20%责任，即 28837.65元。三原告的其他请求均缺乏理据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《人民法院诉讼收费办法》第二十五条的规定，判决：一、确认原告关用添、招志海与被告颜博生于2003年12月2日签订的《租赁合同》无效；二、被告颜博生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关用添、招志海、廖永明返还租赁保证金 200000元；三、被告颜博生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关用添、招志海、廖永明偿付款115350.59元；四、原告关用添、招志海、廖永明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告颜博生支付酒楼使用费26666.67元；五、原告关用添、招志海、廖永明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告颜博生偿还垫付电费14610元。以上二至五项相互比对，被告颜博生应支付款共274073.92元予原告关用添、招志海、廖永明。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费14834元、评估费11000元，共25834元（三原告均已预交），由被告负担12938.61元（其中受理费 4138.61元、评估费8800元），三原告承担12895.39元（其中受理费10695.39元、评估费 2200元）。
　　宣判后，上诉人颜博生不服一审判决，向本院提起上诉称：2003年12月2日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，租赁经营属于上诉人原经营的“南海市西樵生生酒楼锦湖分店”，合同签订以后，被上诉人接手该酒楼更名为“佛山市南海区西樵时运达酒楼”，重新装修后，于2004年1月开业，由于经营不善，一直处于亏损状态。2004年5月20日，佛山市中级人民法院告知该酒楼在1999年12月9日已被查封。被上诉人随即以此为借口诉请上诉人解除合同赔偿损失。一审法院经开庭审理，确认上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》无效，要求上诉人向被上诉人支付赔偿金等。上诉人认为，一审法院的判决认定事实不清，适用法律不当，应依法改判，理由如下：一、对于本案的租赁物上诉人具有合法的权源，租赁物为上诉人合法所有。2000年5月22日，上诉人与原湖景轩业主劳永泉签订《转让协议合同》，上诉人向劳永泉支付人民币88万元取得湖景轩酒楼所有的财产，该合同经南海市西樵山旅游度假区爱国村村民委员会鉴证生效。双方实际履行了合同，上诉人依法办理了集体土地的租赁手续，办理了工商执照、税务登记证，并投入大笔资金对酒楼进行扩建、装修，对外公开营业近4年，享有良好的商业信誉。（1）原审判决认定“讼争酒楼建筑物是原经营者向房产所在地的村民小组租用集体土地建设的，至今未领取房屋产权证，依法未具备转让的条件”是错误的。该土地是集体土地，原经营者合法地从土地所有权人中取得的是该土地的使用权，是否领取房屋产权证，不是判断房屋能否交易的必要条件，实践中无论是农村集体土地上的房产还是城市的国有土地上的房产均存在大量的尚未取得房产证的房产交易，甚至是在建工程均可以向银行设置抵押而获得贷款，如果其不能交易，银行如何能保障其债权？在司法实践中，农村集体土地上的房产只要有土地使用证书、建房的批准文件就可以交易。所以以“涉案酒楼尚未领取房产证”而认定酒楼不具备转让条件的说法错误。（2）原审判决对讼争酒楼建筑及其在内的财产“已被佛山中院查封，原酒楼经营者在以上情况下仍与被告签订《转让协议》擅自处分讼争酒楼，将酒楼地上建筑物及在内财物转让给被告，该转让行为违反了法律规定，应确定《转让协议》无效。被告获得的讼争酒楼不合法”认定错误。原审判决对上诉人的抗辩视而不见。1999年佛山市中级法院查封讼争酒楼时没有采取张贴公告、粘贴封条等方式加以公示，仅仅是要求当时的酒楼的所有人在查封清单上签字了事，并没有采取通知土地登记部门、土地所有权人和土地使用权人等限制交易的行为，从而令查封存在重大瑕疵。上诉人在向原经营者购买讼争酒楼使用权时，获得地上建筑物所占地的集体经济组织鉴证批准，却无法从任何渠道了解该地上建筑物系法院查封物的事实。佛山中院的查封行为未经任何形式的公示，只有查封财产的相对人劳永泉才可能知道，在无人告知的情况下，作为善意相对人的上诉人是不可能知道这一事实的，一审法院认为上诉人没有完全尽到注意义务，这简直是强人所难。在上诉人经营涉案酒楼近4年的时间内，从未有任何单位和个人对上述财产对此提出权利争议，直至2004年4月上诉人才得知上述财产涉及法院查封问题，这足以证明上诉人并不知道该讼争酒楼系法院查封物，而是基于善意且有偿取得，上诉人当然获得讼争酒楼所有权。
　　二、一审法院以《转让协议》无效，被告获得的讼争酒楼不合法，因此，被告与三原告签订的《租赁合同》亦应确认无效。这一认定适用法律错误。首先，上诉人取得该酒楼属于善意取得，理应享有该地上建筑的全部权益，其完全有权利向被上诉人出租该酒楼。其次，即使是实施了查封，查封的效力仅仅反映在对查封物的处分行为上，由于租赁关系属债法调整的对象，租赁不会产生物权变动的效果，故此查封与否，不影响上诉人享有租赁权，将讼争酒楼出租。因此上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是合法有效的，被上诉人应该切实履行双方《租赁合同》的约定，违反该合同则须向上诉人承担违约责任。法院的查封行为仅针对物的价值权，而不及于物的使用权，法院的对酒楼的查封，并没有影响酒楼的使用，也没有影响被上诉人租赁权的实现，即使是法院依法拍卖该建筑物，被上诉人的权益也能依据“买卖不破租赁”的法律原则获得救济，被上诉人以法院查封为理由要求解除合同显属不当。请求二审法院撤销原判，驳回其诉讼请求。
　　被上诉人答辩称：一、上诉人不是本案讼争租赁物合法所有权人，无权将租赁物出租给答辩人。1、讼争租赁物未领取房屋产权证，依法不得转让。原经营者劳永泉在未取得房屋产权证的情况下，将该房转让给上诉人，属无效行为，上诉人未取得房屋产权，当然无权将其出租给答辩人。2、原经营者在租赁物被法院查封期间将其转让给上诉人的行为违法，上诉人与劳永泉签订的《转让协议》应属无效。二、由于上诉人与劳永泉转让租赁物的民事行为无效，上诉人不享有租赁物的所有权和使用权，故上诉人与答辩人签订的《租赁合同》亦为无效合同。上诉人在未充分了解房屋状况的情况下购买房屋并租给答辩人，是造成合同无效的主要原因，应承担主要责任，原审对此作出了正确认定。三、上诉人应向答辩人赔偿对租赁物进行装修而造成的经济损失。答辩人是为对酒楼长期经营才投入大量资金进行装修，而因上诉人原因使答辩人仅经营五个月就被法院通知交出建筑物及停止经营，给答辩人造成损失，上诉人应依法予以折价赔偿。请二审法院驳回上诉，维持原判。
　　上诉人和被上诉人在二审期间均没有提交证据。
　　经审查，原审判决中就高域公司诉劳永泉等建筑工程承包合同纠纷一案“本院于1999年7月9日作出一审判决确认建筑工程合同无效”以及“佛山中院对此案终审，除认为高域公司与该案被告签订的建筑合同按有效处理外，其余均维持。”系错误认定，应纠正为“本院于1999年7月29日作出一审判决确认建筑工程合同有效”以及“佛山中院对此案终审，除认为高域公司与该案被告签订的建筑合同按无效处理外，其余均维持。”对原审认定的其他事实予以确认。
　　本院认为：讼争酒楼建筑物是原经营者向房产所在地的村民小组租用集体土地建设的，至今未领取房屋产权证，依法未具备转让的条件；原酒楼经营者拖欠该酒楼建筑工程款，致使酒楼及其财产被法院查封扣押的情况下仍与上诉人签订《转让协议》，擅自处分讼争酒楼及其财物，该转让行为违反了法律规定，应确认《转让协议》无效。继而，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》亦应确认无效。双方当事人因合同无效从对方取得的财产应予返还，不能返还或不必要返还的应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人在经营中已支付了保证金及部分租金，并对酒楼进行了装修，因此，对保证金上诉人应当返还被上诉人。被上诉人已装修投入的部分无法返还或不必要返还，上诉人可参照评估结论原价折价补偿予被上诉人；被上诉人在经营中因经营所需的成本费用应由其自行承担；上诉人为被上诉人垫付的费用由被上诉人偿还予上诉人；被上诉人在经营中已实际使用了租赁物，应当参照合同约定的租赁价格支付实际使用费。在本案中，上诉人将无权处分的租赁物擅自出租是造成本案租赁合同无效的主要原因，上诉人应承担主要责任。而被上诉人在承租时对租赁物的情况未审查清楚且存在经营管理不善的原因，故被上诉人亦应承担相应责任。原审对上述情况的认定以及对当事人双方责任比例划分并无不当。上诉人诉称的善意取得没有充分事实证据予以证明，本院不予采信。上诉人因该讼争酒楼的有关权益可另行向有关责任人主张权利而不属本案审查的范围，本院依法不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费14834元，由上诉人颜博生负担。
　　本判决为终审判决。
　　审 判 长 刘 子 平
　　代理审判员 余 珂 珂
　　代理审判员 杨 从 荣
　　二○○五年十月十三日
　　书 记 员 李　静　然