二手房的法律问题

发布日期：2010-11-10 作者：毛薛良律师

二手房因现房的优越性，被众多消费者青睐，甚至有个别购买人认为购买二手房比购买新房特别是期房更安全，因为二手房是看得见摸得着的，房屋也经出卖人使用过，一般不会有重大问题，再说，出卖人是普通老百姓，并不是以营利为目的的开发商，欺骗购买人的概率及水平都较低。作为普通的购买者，购买二手房比购买期房确实由于是现物，要调查清楚相对容易，风险性可能会小些，但是，如果不注意一些关键的而又容易忽视的法律问题，同样有可能花钱连房都拿不到或者出现各种纠纷。

我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明，所以购买二手房时，必须要查看房屋所有权证，俗称产权证，弄清房屋的权属情况，即房屋所有人是谁，有没有共有人。
风险指数：★★★★★
规避措施：

办理事项	注意事项及说明
查询房产登记，如房产证尚未办理，查询预售备案登记	按照我国《房地产管理法》规定，尚未办理房产证的房屋不允许上市销售，但是司法实践中，尚未办理房产证的房产交易是受到法律保护的。房产证不代表没有登记，预售备案同样具有公示效力。
让对方提交结婚证，配偶在同意出售房产证明上签字确认。对方表示单身的情形下最好签订订约定金协议。	在本律师办理的许多案件当中，买房人忽略了卖主配偶，最终导致诉累。北京市各个区的人民法院没有统一的判决标准，所以配偶的签字确认风险为五星最高。任何法律风险都是可以避免的，当卖房人承诺其无婚姻状况时，买房人不要轻易相信，可以与其签订订约定金协议，建议定金额度为合同真实价格的百分之二十，这样，即使日后配偶起诉合同无效，买房人也可以依据定金协议获得客观的赔偿。
共有权人或者产权人无法到场时，应该办理公证委托	在实践当中经常出现夫妻一方代配偶签字、子女替父母卖房没有书面委托或者书面委托无法得到核实，此时买房人的交易风险很高，所以委托书必须公证。

二、 查清待售房屋性质
风险指数：★★★★★
要查房屋性质应该是具有中国特色的，千万不可小看房屋性质，往往也是交换成败的关键。所谓的房屋性质是指房屋属于哪类房屋，是商品房、经济适用房、拆迁安置房、标准价房改房还是成本价房改房，是军队、医院、学校、机关还是企事业单位的房改房。

性质	注意事项
商品房	可以随时上市交易
经济适用房	经济适用房必须等五年以后才能上市，起算时间以契税缴纳时间为准，上市时还须缴纳一定数额的综合地价款
回迁房	这两种房屋产权性质同为按照经济适用房管理的房屋，只是供应对象参照经济适用房，上市交易可随时进行，但是须缴纳土地出让金或者综合地价款
单位集资房
央产房	1、北京市需要到蓝岛大厦办理过户手续 2、交易之前需要单位开具相关证明，超标部分按相关规定处理 3、部分央产房不允许上市销售，例如部分高校职工宿舍位于教学区内的等等
军产房	暂无上市交易规则，建议不要购买
小产权房	农村集资房只可以在本集体内部流转，购买此种房屋买卖合同无效不受法律保护，如遇拆迁或者政策变动，权益无法保证。
房改房	成本价房享有完全产权，买卖不需要原产权单位同意标准价房享有部分产权，如果上市销售，补交标准价与成本价的差额可以拥有全部产权。如果没有补交，那么原单位有有限购买权，交易后产权人与元产权单位按照份额比例分成。

三、 查清是否有抵押、租赁，以及房屋户口情况
风险指数：★★★★☆
如果二手房出售前已经有人承租，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。出卖人应该在出售房屋三个月前告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出卖人在得到承租人出具的书面同意后，才可将房屋卖给其他人。如果出卖人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院主张买卖行为无效。因此应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。如果房屋已经抵押，按照我国《担保法》的规定，出卖人应将出卖情况书面通知抵押权人，否则买卖合同无效。为了确保出卖人通知抵押权人，购买人最好与出卖人一起通知抵押权人。另外还需注意的是，在实践中，抵押合同往往还约定，出卖人出卖房屋必须事先征得抵押权人的书面同意。为避免纠纷，最好对抵押房产在正式交易前得到抵押权人的书面同意。

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