南宁市法制办召开《南宁市居住区配套设施建设管理条例》（征求意见稿）的立法意见会

作者：南宁 陆贤凤律师

11月10日，南宁市法制办首次走进新成立的首个政府立法基层联系点－青秀区嘉宾社区，召开由居民、物业公司、律师等各界代表参加的关于《南宁市居住区配套设施建设管理条例》（征求意见稿）的立法意见会。
居民代表以及业委会代表、物业公司就目前各个小区面临的诸如变电箱坏了没有人维修、停车位不足、绿地不足、居委会的用房、会所等比较突出的现实问题，向法制办、建委的代表表达了问题的严重性和普遍性，也提出了立法上的相应建议。
陆贤凤律师作为代表，在意见会上提出了以下的意见和建议：
1、今天拿到的这稿跟两个月前的那稿，增加了一些条款，也更细化，更具有操作性。明确了投资建设主体、明确了配套设施的产权归属、明确了配套设施的建设、竣工与居住区项目交付使用的关系、明确了配套设施可分期建设、分期移交等重大问题。
2、第十一条，要求建设单位取得施工许可证之前要提交承诺书，其中涉及到违反承诺的责任，但建设开发单位不可能对自己违反承诺时应当承担的责任定得很高，这样也达不到约束建设单位的要求。因此，建议可以采用项目合同管理制度，由建设单位跟主管部门前合同，明确违约责任，以及分期建设的开工、竣工日期等；
3、第十五条，把配套设施建设的保证金缴纳单据作为健身单位取得施工许可证和商品房预（现）售许可证备案材料之一，由于不能与行政许可法相抵触，不能把承诺书及保证金缴款单据作为取得许可证的条件之一，但如何真正约束到建设开发单位，一方面需要严格执法，另一方还需要更加细化这个操作程序。
4、第十一条，承诺书作为《商品房买卖合同》的附件之一，但如果没有房管局强制要去备案的合同必须把承诺书作为附件之一，并必须约定没有没有按照承诺书建设配套设施的，也作为一种违约，那仅仅把购房者的诉讼维权作为救济的唯一方式是不现实的，因为开发商作为强势一方，可以让购房者没有任何选择权，合同直接就没有关于这方面的违约条款。
5、第十六条，关于主管部门对配套设施的验收，经确认合格的，出具合格意见，关于合格意见的格式、效力是否可以更细化些；未达到合格的是否意味着就属于本征求意见稿第十七条规定的配套设施未经验收合格的，居住区项目不得交付使用？
6、第八条，建设标准实际上是早就已经有了，那就是《城市居住区设计规范标准》，但开发商并没有严格执行这个标准，那么这个条例出台后是否也会面临这样执行难的问题。草案提到，地方标准由人民政府立法，那地方标准是否已经进入立法日程呢？
7、关于人防工程的产权归属：目前，除了上海通过地方法规的形式，明确开发商是人防工程的投资者、产权所有者，并可以办理产权证，执行谁投资谁受益的原则。但目前，南宁的人防工程改造的车位的产权没有明确归属，开发商一般都通过直接出售或者以70年租赁期限变相出售。
8、居民认为某些设施不应该在小区内的，但又属于市民必需的设施，该怎么解决这样的矛盾？
9、建议把负责部分关于配套设施的定义放在总则一章，总则部分增加条例适用的建设单位、综合开发建设单位的定义。
10、要有配套的措施，比如条例22条提到的企业信用信息系统，实际上目前广西各级工商部门这个系统的信息量少、旧，都没有及时更新信息。

总之，目前面临的困境，一方面由于业主委员会缺位，一方面主管部门没有能够有一个好的制度对开发建设单位进行约束、管理，致使现在无法解决已经出现的居民上学难、出行难、就医难、购物难、变电箱故障后长期停水停电等问题。因此，忠心的希望这个条例能真正起到约束、管理建设单位整个工程建设过程的作用，以更好的保障人民安居乐业、提升生活质量。