房屋中介不按政府指导 价收费应返还多收费用
发布日期:2010-11-25 作者:李英俊律师
[案情]
原告宋某、方某系夫妻关系,2010年4月,宋某、方某到被告葛某(系某中介公司法定代表人)处咨询房屋买卖事宜,双方签订居间合同一份。合同载明:中介公司负责为宋某、方某介绍房源,办理贷款,协助过户;宋某、方某过户前一次付清中介公司中介和代理费共计1万元整。4月12日,经中介公司促成,宋某、方某与韩某达成房屋买卖协议,后又办理了过户手续。4月21日,宋某、方某将1万元支付给葛某。5月23日,宋某、方某以中介公司在此次居间活动中收取1万元中介费不符合法定标准为由诉至法院,请求判令中介公司返还多收取的6000元代理费。
[分歧]
一种观点认为,原、被告双方所签订的居间合同为双方真实意思表示,合法有效,原告主张不应支持;另一种观点认为,被告中介公司收取1万元代理费不符合价格法的强制性规定,多收取的代理费应予返还,对原告的诉讼请求应依法予以支持。
[评析]
笔者赞同第二种观点。
首先,房产经纪代理收费属于实行政府指导价的范围。价格法第三条按照价格形成机制的不同,将商品、服务的价格分为三类,即市场调节价、政府指导价和政府定价。该法第十九条又根据定价权限,将政府的定价行为划分为中央定价行为和地方定价行为,并以中央定价目录和地方定价目录作为其划分形式。江苏省定价目录第十二项重要专业服务中明确:“中介服务区别不同情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。检验、鉴定、公证、仲裁等垄断、强制性的服务实行政府定价。评估、代理、认证、招投标等竞争不充分的服务实行政府指导价。具体按国家计委《中介服务收费管理办法》(计价格[1999]2255号)执行。”而《中介服务收费管理办法》第六条第二项规定:“对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价。”本案房产经纪代理即属于上述第二项,即属于实行政府指导价的范围,《江苏省房地产中介服务收费管理办法》(以下简称《办法》)第四条也明确规定了“存量房(二手房)买卖代理费”收费标准实行政府指导价。
其次,政府指导价为我国价格法中的强制性规定。价格法第十二条规定,经营者进行价格活动,应当执行依法制定的政府指导价。该法第三十九条、第四十一条对“经营者不执行政府指导价”的违法行为,规定“除应受行政处罚外,还应当承当退还消费者多付的价款和赔偿消费者损失的民事责任”。可见,政府指导价为我国价格法中的强制性规定,经营者违反政府指导价应承担行政与民事双重责任。本案中,房屋的成交价为20万元,《办法》第四条规定代理费按成交价格总额的1.5%至2%收取,因此,在此次居间活动中中介公司最高只能收取4000元的代理费,其收取1万元的代理费违反了价格法的强制性规定,多收费用应予返还。
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