物业公司能否禁止业主封阳台

发布日期：2011-02-10 作者：110网律师

(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com)
    某物业公司诉称，我公司受某房产公司委托，负责该公司开发建设的某小区的物业管理。被告李某等12人于2002年购买了1号楼的房屋，并于同年与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了入住手续。2003年1月，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了《物业管理服务合同》及业主公约，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与房产公司签订的委托管理合同的义务。在协商未果的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
    李某等12名业主辩称，我们于2001年分别与房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定阳台为白色塑钢窗的封闭阳台，其沙盘及口头也多次承诺是封闭阳台。但入住后发现阳台未封闭。2002年发生了多名业主家发生盗窃案件，据分析，犯罪嫌疑人均通过未封闭的阳台侵入；而且不封阳台也不利于保暖、防尘、隔热等。被告已经联系数十名业主起草了关于封闭阳台的决议，并以通知的形式送达原告负责人。该决议约定，为保障安全和保证整体美观，决定于2003年年底前封闭阳台。
   被告同时认为，原被告之间签订的《物业管理服务合同》、业主公约无效，理由是合同和公约均为经过原被告的平等协商，而是原告以不交房作为威胁，迫使被告不得不签署。
    法院经审理查明：《商品房买卖合同》约定：“该商品房阳台为<封闭阳台><非封闭阳台>”，补充协议约定：“该商品房阳台确认以施工图所确认的阳台做法为准”，附件中约定：“封闭阳台，白色塑钢窗”，但房产公司没有出示过施工图，其售楼处宣传图与竣工图不符。竣工后，北阳台为白色塑钢窗封闭式阳台，南阳台为开放式。原告认为，合同中约定的即为北阳台。《物业管理服务合同》中约定，业主装饰装修房屋，应遵守房率法规和该小区的《装饰装修管理细则》，《细则》要求“业主不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台或平台上搭建任何构筑物，或改变其外表颜色，不得安装防盗网或防护栏”，也业主公约也有同样内容。
    被告多次与原告协商封闭阳台事宜均为得到原告同意，在原告仍不同意的情况下，被告将自己的阳台同意用白色塑钢窗封闭。
法院认为：房产公司在《商品房买卖买卖合同》中没有明确南北阳台是否为封闭阳台，使业主认为均为封闭阳台，影响了业主的选择权的行使，这是纠纷的主要原因。由于该合同未房产公司预先制定，未与被告协商，为格式合同，其中条款有争议的，应作出对房产公司不利的解释。公约涉及业主对房屋的使用的具体规定，审批前未与业主协商或通告，对被告没有约束力。
   《物业管理服务合同》亦为格式合同，业主作为房屋所有权人，对阳台享有专有所有权，可自主使用。而原告在合同中未考虑到被告所签的《商品房买卖买卖合同》对阳台状况约定不明而强制不许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该条款无效。鉴于被告同意采用白色塑钢窗封闭阳台，并未影响整体美观，市容环境和其他公共利益，故对原告诉讼请求不予支持。
李煜琰律师提示：
    阳台属于建筑中的专有部分，是业主建筑区分所有权的一部分，在不影响其他业主利益的情况下，业主有权自行决定是否封闭阳台。物业公司的只能在业主或业主委员会的授权之下管理小区物业的公共部位，对于业主个体，物业公司有监督的权利，但不符合起诉的主体资格。如果认为个别业主滥用权利，损害其他业主的权利，应当由利益受损的业主提起诉讼；如果是占用了公共部位，损害了全体业主的共同利益，应当由业委会起诉。
（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）

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