夫妻双方就同一房屋分别出售给他人的效力如何认定?
发布日期:2011-04-12 文章来源:互联网
【分歧】本案在审理中,对这二次买卖是否适用善意取得、是否有效存在争议,对该案如何处理存在两种意见:第一种意见认为,房屋属于不动产,根据民法原理,不动产不适用善意取得制度,并且根据《民通意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。本案中,王某与张某是夫妻,其共有房屋为共同共有财产,其对夫妻共有财产的处分,应经过双方协商,取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意,故二次房屋买卖合同均为无效合同,应按无效合同处理。第二种意见认为,二次买卖房屋合同均有效。但不动产的所有权变动以登记为公示方式,房屋所有权已办理过户登记于赵某名下,故其所有权应由赵某享有,张某应向周某承担违约责任。
【评析】笔者赞同意第二种意见,理由为:我国婚姻法规定对夫妻共同所有的财产,夫妻双方有平等的处理权。对于夫妻任何一方与第三人对共同财产进行处理的,第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。本案中,王某与张某的售房行为,周某与赵某均有理由相信卖房是夫妻共同的意思表示,所以夫妻另一方不得对抗善意第三人。所以,与周某和赵某签订的合同均为有效合同。但不动产的生效又以登记为形式要件,赵某与王某已办理过户登记于赵某名下,所以,赵某拥有该房的所有权。第一种意见中认为不动产不适用善意取得过于肯定,目前我国法律对此并无明文规定。在此案中,应按特别法优于普通法原则处理,应适用善意取得原则。所以,此案件中,赵某应享有该房屋的所有权,张某应向周某承担违约责任。
郑州市中原区法院 白鸽 实习生黄亚丽
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