租赁合同与房屋（财产）租赁的法律实务

发布日期：2011-05-14 作者：杨振夏律师

租赁合同与房屋（财产）租赁的法律实务问题                    编者　河南青剑律师事务所律师杨振夏
一　租赁合同的定义与特征
根据《合同法》第２１２条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其法律特征是：只转移财产使用权，不转移财产所有权；为双务合同；诺成合同；合同具有临时性；标的物是有体的、特定的非消费物。
二　租赁期限与租赁合同的形式。
１、租赁期限。根据《合同法》第２１４条规定，租赁期限不得超过２０年。超过２０年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过２０年。
　《合同法》第２３２条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第６１条规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　《合同法》第２３６条进一步规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
　　２、租赁合同的形式。根据《合同法》第２１５条规定，租赁期限６个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
三　出租人与承租人的权利义务
　１、租赁物的交付与维修。根据《合同法》第２１６条规定，按照合同约定交付租赁物的义务，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。同时，根据《合同法》第２２０条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　《合同法》第２２１条进一步规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。
　　２、租赁物的权利与租赁物的瑕疵担保。根据《合同法》第２２８条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　《合同法》第２３１条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　３、租赁物的使用、损耗。根据《合同法》第２１７条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；对租赁物的使用方法没有约定或者应当不明确，依照本法第６１条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
　　《合同法》第２１８条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。　　　《合同法》第２１９条进一步规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　４、租赁物的保管与改善。根据《合同法》第２２２条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　《合同法》第２２３条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　５、转租。根据《合同法》第２２４条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　该解释第１６条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在６个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　该解释第１８条规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。
６、租赁物的收益与租金支付的有关规定。根据《合同法》第２２５条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　《合同法》第２２６条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第６０条规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《合同法》第２２７条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　７、租赁房屋的优先购买权。根据《合同法》第２３０条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理最高人民法城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第２１条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
该解释第２４条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院应予支持：（１）房屋共有人行使优先购买权的；（２）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（３）出租人履行通知义务后，承租人在１５日内未明确表示购买的；（４）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。
８租赁物的返还。根据《合同法》第２３５条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

四　与城镇房屋租赁合同有关的法律问题
１、未取得建设工程规划许可证或者未按照规定建设的房屋租赁合同的效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（２００９）１１号】（以下简称《解释》）第２条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
２、未经批准建设的临时建筑的租赁合同的效力。根据《解释》第３条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
３、如何认定房屋租赁合同的登记备案的效力。根据《解释》第４条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。
４、租赁合同无效，损失的处理与有关装修、扩建的规定。根据《解释》第５条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第９条、第１３条、第１４条的规定处理。
《解释》第９条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《解释》第１３条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
《解释》第１４条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（１）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（２）未办理合法建设手续的，扩建造价费用，由双方按照过错分担。
５、同一房屋有数份租赁合同的处理。根据《解释》第６条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：　　　　　（１）已经合法占有租赁房屋的；（２）已经办理登记备案手续的；（３）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同的，赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　　６、承租人擅自变动、扩建租赁房屋的处理。根据《解释》第７条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第２１９条规定处理。
　　　７、因其他原因导致租赁房屋无法使用的处理。根据《解释》第８条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持：
　　　（１）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　　（２）租赁房屋权属有争议的；
　　　（３）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　《解释》第２０条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（１）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（２）房屋在出租前已被人民法院查封的。
８、经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满或者合同解除后的处理。根据《解释》第１０条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。同时，《解释》第１２条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。
《解释》第１１条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：
　（１）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；
　（２）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　（３）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。
　（４）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
９、拖欠租金的处理。根据《解释》第１７条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
１０、承租人的关系人的继续租赁权。根据《合同法》第２３４条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《解释》第１９条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告死亡或者宣告失踪，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
１１、出租人与抵押权人协议折价、变卖、拍卖租赁房屋的处理。根据《解释》第２２条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　《解释》第２３条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在５日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
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