善意取得财产可不归还 房屋登记他名风险极大-物权法解读
发布日期：2011-05-21 作者：110网律师
毫不知情的买主在合法市场上买到犯罪分子偷来的赃物，买主的财产权利应该得到保护吗？失主能讨回自己的东西吗？夫妻共有的房子，产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人，妻子能要回房子吗？这些问题在物权法中都可以找到答案。
物权法具体规定为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
专家指出，需要注意的是，物权法规定的善意取得制度，必须同时具备上述规定中(一)、(二)、(三)个条件，受让人才可以取得物的所有权。这里排除了赠与等行为，也就是说，必须是通过“买卖”的方式取得的物权才适用善意取得制度。
据介绍，传统的民法理论认为，善意取得只适用于动产。物权法明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大。因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋。物权法作出这样的规定，主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人有时不一致，很容易使交易对方判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
比如，夫妻共同买房，产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款并变更了房产证，就可认为是善意取得。至于夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决。
毫不知情的买主买到犯罪分子偷来的赃物，是否适用善意取得，主要看赃物是否是在公开市场买的。如果是私下买别人盗抢的东西，不受物权法保护；如果是公开市场和通过拍卖得到的，就给予保护。这样的规定并不是保护盗窃犯和抢劫犯的利益，而是保护买受人的利益。而原所有人可以向无权出售人请求赔偿损失。
专家指出，物权法规定的善意取得制度，目的是保证交易安全，使有关不动产和动产买卖的交易更加有效。
名词解释
善意取得：是指无权处分他人动产或不动产的占有人，将财产转让给第三人，如果买受人(即第三人)在取得该动产时系出于善意，并以合理的价格转让，即依法取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。
来源：法制网
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