房屋实际产权人与名义权利人对合同违约承担连带责任

发布日期：2011-07-19 作者：110网律师

鲁蕊律师接受买受人的委托，申请法院追加实际产权人为被告，最后法院判决实际产权人对定金罚则承担连带责任。
[基本事实]
原告王娜与赵洪海2010年4月6日通过中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵洪海同意将位于大兴区西红门镇福星花园502号房屋出卖给王娜，成交价格为200万元，王娜可在签订合同的同时支付定金10万元，贷款95万元，自合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，按照银行利率付给利息，并按买受人累计已付价款的一倍支付违约金。另外《补充协议》中还约定在“甲方预约还款当日乙方支付甲方首付款55万元，剩余部分过户当天支付给甲方，贷款部分按银行规定划入甲方帐号，定金转为房款”。
同日，王娜通过银行转账方式向钟魁的个人账户内汇入10万元，钟魁和赵洪海在收条上签字收到定金10万元。后赵洪海看房价不断攀高，欲要求加价，王娜不同意，赵洪海称已将涉诉房屋出卖给第三人，拒绝继续履行合同。
王娜诉至大兴区人民法院，认为，钟魁作为房屋的实际产权人，应该作为合同相对方和赵洪海承担连带责任。并向法庭提交两份录音证据，证明;赵洪海在通话中表示房子是钟魁的，定金是钟魁收的，合同的赔偿事宜找钟魁解决。钟魁在通话中表示其将房屋卖给了他人，其没有办法才毁约，同意退还10万元，另赔偿1万元。要求：1、判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；2、判令钟魁、赵洪海双倍返还定金20万元。

[判决结果]
最后法院审理认为：赵洪海在合同履行期间将房屋另卖给他人，构成违约，王娜有权根据合同法的规定要求解除合同，由违约方双倍返还定金。钟魁收取定金并在定金收条上签字的行为结合相关通话录音，证明钟魁实际参与了房屋的买卖过程，是买卖房屋的受益人，也是赵洪海实施违约行为的指示人，从诚实信用和权利义务对等的角度考虑，可将其在定金收条上签字的行为看作担保行为，由其承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第94条、107条、115条《中华人民共和国担保法》第21条之规定，判决如下;
1、解除原告王娜与赵洪海2010年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
2、被告赵洪海于判决生效后10日内向原告王娜双倍返还定金共计20万元，被告钟魁负连带责任。

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