私下转让央企公房的后续风波

发布日期：2011-08-25 作者：110网律师

私下转让央企公房的后续风波

【事实概要】

    姜德明（化名）与高松年（化名）同为某一央企单位干部，2003年秋，姜德明与高松年私下签订一份《已购公有住房转让协议》。该协议中，高松年将其于99年按房改房政策所获单位一处公房以53万元的价格转让给姜德明。由于当时高松年的《房屋所有权证》正在办理过程中，故双方协议约定协议签订后三天内姜德明先给付半额，高松年腾房并交付钥匙，待高松年取得《房屋所有权证》后，由其负责获取单位同意产权转让的许可以及其他相关证明，并负责办理完产权过户手续，过户完毕姜德明再行付清全部款项。
    2003年12月下旬，高松年出卖房屋的《房屋所有权证》正式办理完毕，但并未将此产权过户至姜德明，亦未告知姜德明产权证已办妥之事实。2005年1月，高松年以继续用钱为由，要求姜德明续付10万元房款。姜德明随即给付10万元至高松年，但高松年仍然未办理过户手续。
    2007年4月底，高松年约见姜德明，称单位产权过户一直没办妥，且进行起来比较复杂，为避免麻烦而想终止卖房协议。该要求遭到姜德明拒绝。同年7月上旬，姜德明接到海淀区人民法院作出的《应诉通知书》以及以高松年为原告的《民事起诉状》。诉状中称涉案房屋出卖时并未有房屋所有权证书，依法不得转让，故而原被告双方私下签订的《已购公有住房转让协议》是无效的，要求被告高松年腾退房屋以恢复原告对自有房屋的居住权和使用权。
    一纸诉状让姜德明愁肠百结：为购买高松年的那套房屋，自己可谓耗尽积蓄，如果此时高松年收回房屋，面对飞涨的房价，即使高松年悉数退回原款，也完全没有能力在原位置附近购买相同面积的住房了！而且，那份协议怎么就不合法啦呢？疑惑与惆怅交集的姜德明遂找到毕文强律师代理其案，希望能顺利摆渡这场私下交易公房之风波。

【办案掠影】

办案第一辑： “组合拳”出击，原告撤诉！

    原告方申请了简易程序审理案件，意图在被告的措手不及之中尽早解决这个所有权之争。而海淀区人民法院认可了这一申请，从而使得本就位于被动地位的被告更为被动。为了扭转这一不利地位，结合个案事实之细节，毕文强律师决定打出“组合拳”：
    ——程序“拳”：以案情复杂而相关证据需要费时调取，且被告预提反诉亦需要准备时间为由，申请法院延期审理并改简易程序为普通程序。该申请获得了法院支持，将开庭日期延至9月上旬，审理程序为普通程序。
    ——反诉“拳”：主张涉案房屋的《房屋所有权证》已办理完毕，不存在不得转让之法定事由，转让协议合法有效，其效力应被法院确认；姜德明已按照约定履行完毕协议约定的义务，然高松年却未在取得《房屋所有权证》的情况下办理房屋产权过户手续，应按照合同法第107条之规定承担继续履行的合同义务。
    ——主体异议“拳”：高松年收到的起诉状中原告高松年的签名字迹与高松年平时签名笔迹在运笔、笔画交叉、连接搭配、笔顺等特征方面存在明显的不同，可以清楚看出起诉状上的签名系他人摹仿而成，故而不能确定该诉讼是基于高松年本人意愿而提起。故而毕文强律师以委托人名义提起笔迹鉴定申请与诉讼主体异议，请求核实原告身份。
    ——司法取证“拳”：高松年宣称未取得《房屋所有权证》是《已购公有住房转让协议》不合法的主要原因。为刺破这一“不合法”面纱，毕文强律师向海淀法院递交了《申请法院调查取证申请书》，调取存放于原被告所在单位行政管理局房地产管理处的涉案《房屋所有权证》，以证明原被告房屋买卖合同的生效条件已然成就。
    一套“组合拳”一气呵成，足令原告眼花缭乱。于是，原告委托人在庭审前一日以原告不在国内为由撤回了起诉。毕律师与其委托人首战告捷！

办案第二辑：“证据链”应对，原告二度撤诉！

    2007年9月，高松年回国，不再有主体异议顾虑的原告方携“诉”卷土重来，依然主张合同无效。而毕文强律师则坚持了反诉方针，要求高松年继续履行有效之买卖合同，完成过户手续。历经高潮回归平静的风波再度轩然而起！
    11月上旬，海淀法院开庭审理此案，高松年一方以两点合同不合法事由画地为牢：其一，其转让标的为法律规定不得转让（没有所有权）的房地产；其二，转让协议没有取得也无法取得单位主管部门的同意。
针对此，毕文强律师选择了“证据链”策略，一一攻破原告主张。
    ——证据一：《已购公有住房转让协议》中对房屋特殊性质已有体现，并约定了相应手法填补其特殊性的法律漏洞：待高松年取得房产证并协助办理完产权过户后姜德明再付清尾款，因此合同生效以原告取得《房屋产权证》为前提，一旦前提满足则合同生效。那么，《房屋产权证》既已客观取得，那么买卖合同当然依法生效。
    ——证据二：原告曾于2005年1月要求被告支付房款10万。退一步假定，2003年12月下旬原告取得房屋产权之前原被告签订的房屋买卖合同无效，那么2005年原告要求被告履行合同的行为发生在原告有产权的情况之下，应当被认为是对合同效力的追认。
    ——证据三：毕文强律师提交了原被告所在单位作出的证明，论证了该单位已认可了原被告交易行为的合法性。
    以上三点简明扼要地攻破了原告的防守阵地。在此基础之上，毕律师进一步举证，被告已履行了合同项下的义务，实际违约者系原告，原告应承担继续履行合同的义务，协助被告办理产权过户登记。
    二进“正义之宫”的举措再告失利之后，高松年再一次撤回了起诉，选择与姜德明协商“私了”。风平浪静的时刻，亦是毕律师功成身退的时刻。

【律师说法】

    本案的房屋买卖合同纠纷异于寻常房屋买卖合同纠纷的核心要素在于：房屋性质为房改房政策时期的央企公房，房屋出卖人与买受人签订合同当时并未完成产权登记程序。从而给该案平添几分曲折与复杂。回顾该案顺利结案的过程，主要得益于以下两点分析：
    其一，房屋可买性分析。案中《已购公有住房转让协议》的签订时间为2003年秋。其依据的直接法律依据在于2003年10月1日起施行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》。该办法第八条规定：涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报经交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。从该条可以得出结论：高松年与姜德明同为一单位的干部，因此以姜德明为对象，高松年的公房完全具有可买性。
    其二，合同有效性分析。《已购公有住房转让协议》的有效性是双方争议的焦点。高松年一方认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款“未依法登记领取权属证书的”的房产不得转让的规定，客体的不合法将直接导致合同的不合法。转让未依法登记领取权属证书的房产的合同无效这一推断是个当然性的逻辑，但这一推断并不等同于高松年与姜德明所订立合同的无效。因为后一推断不能脱离合同性质而作出。从内容来看，盘踞纠纷之源的《已购公有住房转让协议》并不是一般意义上的买卖合同，而是附时效生效合同，即该合同并不至合同订立时起生效，而是直至合同所约定的时间方才生效的合同。姜德明在签订合同之时交付的款项为总房款的一半，而另一半则约定为高松年取得房产证、办理产权过户后给付。可见，合同的生效时间被双方约定为高松年取得房产证之时。一旦高松年取得房产证这一事实发生，那么时效要件即告成立，合同即告生效。倘若，本案高松年自始未取得房产证，那么确可认定二人买卖合同无效！
    既然，房屋具有可买性，而合同又具有有效性，那么，基于合同法基本原则之诚实信用，订阅者应当各自履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，以促进民事关系更为顺畅、稳定的流通。

2009年1月笔

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