出租屋玻璃坠落砸伤路人责任应由谁承担？

【案情】
2006年12月，王某将其位于萍乡市新发小区五楼的一套房屋出租给李某居住，租期5年，但签订合同时未约定租期内该房屋由谁维修。2008年12月，该房屋窗户玻璃出现破裂松动迹象，新发小区物业管理部门多次提醒李某，但李某一直不予理会，同时也没有告知房东王某。2009年2月，该玻璃因大风被刮落砸伤路人何某，何某为此诉至法院，要求王某、李某及物业管理公司共同赔偿医药费等损失。

【分歧】

出租屋玻璃坠落砸伤行人责任应由谁承担？

第一种观点认为：出租人王某应独立承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，在双方未有约定的情况下，王某作为房屋的所有权人和出租人，对租赁房屋应当维修，因其未尽到义务，应独立承担赔偿责任。

第二种观点认为：出租人王某未尽到维修义务，承租人李某在使用期间对房屋设施疏于管理和防范，物业管理公司未对小区的不安全隐患进行排除，三者应共同承担民事赔偿责任。

第三种观点认为：王某虽然作为出租人，有对出租房屋进行维修的义务，但因承租人李某未对其进行告知，其作为管理人具有过错，应由其一人承担赔偿责任。

【管析】

笔者同意第三种观点，理由如下：

首先，王某作为房屋的所有人，将房屋出租给李某，双方未约定由谁维修房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，王某有义务对租赁房屋进行维修。但该房屋在租赁期间一直由承租人李某占有、使用，李某应最清楚该房屋是否有维修的必要，而作为所有人的王某却不一定知道。鉴于李某未通知，对王某不发生维修的义务，因此王某对其玻璃坠落伤人的后果不承担赔偿责任。根据我国《民法通则》第一百二十六条：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没过错的除外”之规定，恰恰把没有过错的出租人王某排除在责任范围之外。

其次，李某作为房屋的使用人和管理人，在事故发生前已知道该玻璃存在危险，却没有及时通知王某来维修，也未花钱雇人维修，任其玻璃坠落致人受伤，应推定为其主观上存在过错，应当承担赔偿责任。

第三，窗户玻璃是业主专属房屋的一部分，而物业管理公司不是物业专有部分的所有人，无义务对业主的专有部分进行管理，其不应承担责任。

综上所述，笔者认为出租屋玻璃坠落砸伤行人应由承租人李某独立承担赔偿责任。

作者：上栗县人民法院 帅建民 邓娟