婚前一方所购房屋婚后共同还贷，是否属于夫妻共同财产？

【案情】
2005年7月，刘某在某县购置了一套商品房，时值15万元。刘某支付首付款5万元之后，其余10万元通过银行按揭方式支付，按揭期限为5年（2005年9月——2010年8月）。同年10月，刘某和张某自愿登记结婚。婚后，双方对财产及房屋没有约定，每月以共同收入偿还银行贷款。2006年8月办理了房产证，房产证登记刘某为所有权人。2010年9月，刘某与张某双方因感情不和诉至法院要求离婚。此时，银行贷款已经还清，但随着房地产升温，该房屋现价值40万。双方均同意离婚，但对该房屋的所有权争执较大，刘某认为房屋是其婚前所购买，应属于婚前个人财产。但是张某认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的，应属于夫妻共同财产。

【分歧】

第一种意见认为，该房屋为刘某婚前所购买，应当认定为刘某的婚前个人财产。但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。对于房屋升值部分，由刘某对张某进行合理补偿。

第二种意见认为，由于该房屋的房贷是双方共同偿还的，扣除5万元首付作为刘某的个人财产之后，该房屋应认定为夫妻共同财产。

第三种意见认为，由于该房屋的房贷是双方共同偿还的，该房屋为共同财产，按照各自出资比例享有该房屋的份额， 5万元首付款所占有30%的份额归刘某，剩余70%的份额一人一半，即刘某享有65%的份额，张某享有35%的份额。

【评析】

笔者赞成第一种意见。理由如下：

一、从法律关系上看，按揭购房涉及两层法律关系：(1)买受方与出卖方之间形成的商品房买卖合同关系。在本案中，刘某在婚前交付了首付款，通过按揭贷款的方式购买了该商品房，意味着该商品房的买卖关系已经成立，刘某与开发商形成了房屋买卖合同关系，即刘某贷款购买房屋时先付清首付款5万元，剩余款10万元在银行办理了按揭贷款手续，银行通过审查买受人刘某的相关手续后，将贷款金额10万元直接划入开发商的账户。(2)买受方刘某与贷款银行之间的按揭关系又形成了借款合同关系。贷款银行发放贷款之后，买受人刘某与贷款银行之间就形成了债权债务关系，刘某为债务人，贷款银行为债权人，债务人刘某须按照贷款合同约定按月向银行偿还贷款。

二、张某在婚后与刘某共同还贷的行为构成了张某享有对刘某主张债权的权利。刘某在婚前购买该商品房，同时也产生了婚前债务，即买受人刘某与贷款银行之间的债权债务关系。根据我国《婚姻法》第十七条条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”同时第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”在本案中，刘某和张某婚后并没有对夫妻共同财产进行约定，双方实行的是夫妻共同财产制。用夫妻共同财产偿还银行贷款，可以理解为夫妻婚后用夫妻共同的财产偿还了刘某一方的个人婚前债务。所以，共同还款部分的财产应当认定为夫妻共同财产，换句话说，张某在该房屋中实际是享有刘某婚前财产的债权。

三、房屋升值部分，由刘某对张某进行合理补偿。刘某在婚前对房屋投资了5万元，夫妻双方在婚后共同偿还了10万元（不含利息），房屋在5年多的时间增值了25万元，这25万元的增值又该如何处置？如果将25万元增值利益全部归刘某所有，将不利于保护张某的权益。为了平衡双方当事人的合法权益，对于房屋升值部分，应由刘某对张某进行合理补偿。根据《最高法院就婚姻法司法解释征求意见》第十一条第二款：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。由此可以看出，房屋升值部分，由刘某对张某进行合理补偿是合情合理的，至于补偿多少，应具体考虑离婚时该房屋的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素。

综上所述，该房屋应当认定为刘某的婚前个人财产，对于双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。对于房屋升值部分，由刘某对张某进行合理补偿。

作者：江西省泰和县人民法院 刘小云