北京房产律师、二手房律师：如何挑选二手房

随着房产市场的快速发展，全国房产“涨”声一片，主观上的市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来，造成房价飞涨，而人们购买力的相对下降，开发商处于永恒的利润最大化，都使得住房一级市场供需失衡，从而使越来越多的关注投人到了房产的二级市场，通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。
但是二手房交易中鲜花与荆棘同在，交易风险潜伏在交易之中。如何才能购买放心的二手房，律师教您几手：
一、地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房居住的人来说,您应尽量选择在那些离车站、地铁较近,周边商业服务较完善的区域买房。这样,不但上、下班较便利,而且购物也会十分方便。对于购买二手房进行长期投资的人来说,您最好选择在地段较好、交通便利的区域买房,因为随着这个区域商业圈的不断成熟,二手房的价值会充分体现出来。日后,如果您以租代售的话,其投资收益也较其他地方可观。
二、房屋质量很重要
房屋质量是买房时的一个十分重要的考核因素。通常而言,现在市场上的二手房多是上世纪80年代末、90年代初建成的。由于这些房屋建成的年代相对较早,使用时间较长,因此可能存在管线老化、走线不合理、墙皮脱落明显、天花板渗水、厕所的防水性差、厨房的防火性较差等情况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
三、户型、面积要选好
上世纪80年代末、90年代初的房屋户型面积较小且通风采光也有其局限性,而上世纪90年代中期以后建成的房屋户型逐渐合理化。首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房;而白领、上班族则可以购买那些户型面积相对较宽敞的二手房。
四、房屋产权仔细验
在二手房交易过程中经常会出现因产权不清而导致的纠纷,因此了解房屋产权状况是十分重要的。
首先,弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人。您可以要求卖房人提供合法证件,包括产权证书、身份证件、资格证件等。
其次,确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符。您可以到有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。
最后,确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担、有无房产抵押等。在仔细验明所购房屋产权性质之后,您方可放心购买,以免日后发生纠纷。
五、装修结构弄清楚
二手房大都带装修,对于购买后立即入住的购房者来说,您可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说,您就要将其最初的装修情况弄清楚,了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
六、屋内配置细查看
通常情况下,屋内的部分东西(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等),卖房者都会折价一起卖给购房者。这时,购房者切不可贪图小利,一定要仔细查看这些物品能否继续使用,再考虑购买与否。
七、物业杂费等要知晓
在购买一手房时，您一定要知晓居住地的水、电、气的价格，要了解这些费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，要知晓“二表'f水表、电表、燃气表)是否出户;知晓该小区的物业管理费是多少;小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务;查看车位的费用;如果是高层建筑，还需观察电梯的品牌、速度以及管理方式等。只有将这些杂七杂八的费用、事项都搞清楚，您才能够安心购买。
八、邻里关系要了解
邻里之间的关系是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态。融洽的邻里关系会让您的生活史愉快。您可以通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，您也可以拜访楼上、楼卜的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符，同时亦能提前为邻里之间的和睦打好基础。
北京市盈科律师事务所（中国区总部）高级合伙人律师
北京房产纠纷专家
张仁藏律师
1、律师陪购：全程代理购买一手商品房（别墅）、二手房（别墅）
①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等
2、律师陪售：全程代理出售一手商品房（别墅）、二手房（别墅）
①参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；②参与订立存量房屋买卖合同；③审查合同及相关资料④收取购房款风险防控；⑤陪同参与银行面签；⑥：陪同参与网签⑦代为履行过户手续；⑧参与物业交接；⑨在交易全过程为委托人提供法律咨询等
3、纠纷解决：
①解决商品房（别墅）、二手房（别墅）纠纷；②发送律师函；③代理起诉、出庭应诉等。
4、出具法律意见书
对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋
土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。
5、收费标准：
1、面谈：咨询费每小时300元
2、按房屋交易价格的1%-4%收取，50万元以下收费5000--10000元。