采光权维权难

发布日期：2011-11-22 作者：110网律师

//www.sina.com.cn 2006年01月11日10:09 中国环境报

　　本报记者张俊
　　在同一片蓝天、同样的阳光下，随着新建住宅以及其他各种建筑物迅猛增多，越来越多的人发现，家里的阳光少了甚至没了。于是，关于采光权被侵犯的投诉与咨询越来越多，讨要采光权的案例也在日益增多。

　　居民开发商各有说法现场目击矛盾多
　　接到读者关于住房采光权将被侵犯、众多居民围堵工地大门的消息，记者于近日来到北京市朝阳区左家庄北里力鸿生态家园公寓工地。工地门前的施工告示牌上显示，这幢即将建起的大楼主楼为25层，楼高79.9米，配楼高28.28米。虽然采访当天工地大门未被居民围堵，但记者看到，工地现场没有施工车辆活动。
　　来到因公寓建起采光会受影响的左家庄北里9号楼前，得知记者采访，围上来数十位老人。这些居民告诉记者，他们居住的9号楼共有84户居民，楼高约18米，地面部分为6层半，最底层一半在地面、一半在地下。按设计，目前正在打地基的力鸿生态家园公寓25层大楼位于他们居住的9号楼的正东方向，相隔不到50米。
　　居民贾先生说，2004年底就这儿要建高楼进行公示时，给附近居民发了70多张调查表。建这么高的楼，大家都不同意，但楼现在眼看就要建起来了。等这25层高的楼一建起来，我家就一点阳光都没了。我们的楼是1989年盖的，到现在也就十五六年。这房子按70年寿命算，也有50多年在家里见不到阳光。
　　住在9号楼某单元6层的刘先生带记者到他们家。刘先生家为3居室，其中两个卧室朝东。记者从他家朝东卧室的窗户看出去，力鸿生态家园公寓工地就在其窗外正东方向。刘先生说，家里只有朝东的两间卧室有太阳，原来冬天8点到11点半都有阳光，新楼建好后日照时间会大大缩短。原来这房值40万，等前面建起高楼，阳光、通风一遮挡起码要贬值15％。
　　记者来到一楼的某户看到，因有一半在地下，这一家的采光本已不太充分。户主贾先生说:“新楼建好后，咱过的就真是‘暗无天日’的日子了。”
　　这些居民说，我们也知道不让他盖不可能，那补偿就必须得公平。我们房子的通风采光权受影响，不管是我们精神的、身体的损失，还是房价贬值所受的经济损失都是明摆着的，开发商却提出一户一次性补偿500～800元，这拿哪儿说也不能叫公平。
　　开发商对居民的说法并不认同。开发商项目部负责人出示的工程《日照测算报告》显示:“V13墙面(即9号楼东面墙)冬至日日照时间满足1小时”。这位负责人说:“满足1小时就符合国家标准，当然就不在补偿范围内。居民要补偿总得拿出其他更多的法律依据。”
　　居民称曾向朝阳区规划局信访反映，但接待人员说，居民的反映是合理的，但目前只能按标准执行，或者双方协商解决。当记者问居民是否会通过诉讼程序解决时，居民们说也咨询过律师，但现行规定、标准对他们不是很有利，所以决定继续向政府有关部门和开发商讨“说法”。
　　合法遮阳难判断补偿标准缺细则
　　左家庄北里9号楼的情况颇具普遍性与代表性。如果住宅原来每天有6个小时的日照时间，被新建筑遮挡后，日照时间缩短为两个小时。虽然两个小时已经符合有关规定，但这种情况是否算采光权被侵犯？因采光减少而造成的房价贬值、居民健康和生活质量受影响又是否应该得到赔偿呢？
　　对此，某规划部门人士说，有很多居民以为只要前面一盖楼、一遮阳光就是被侵权了。对此，国家有明确的规定，既要保护居民住宅合法采光权，但如果新建筑遮挡阳光的时间控制在允许的范围内，就属于合法遮阳，国家也会保护建设方的权益。
　　一位基层法院法官也说:“不少人认为，只要自己的住房被挡了光，对方就应进行赔偿，其实这是一种错误认识。法院在审理此类案件时，通常对影响采光比较严重的，确实影响居民居住和生活的案件才会判决赔偿。”因此，在采光权案件中，一些当事人的诉讼请求得到了法院支持，而也有一些案件诉讼请求未被支持。
　　据记者了解，在房子没建以前，建筑设计师用相关软件对采光影响进行分析测算。规划部门进行审批时，也是用软件分析看是否符合标准，符合标准批准规划就不违法。这种测算方法主要是参考两幢楼的间距，然而，日照还跟住宅楼幢宽度、平行楼幢之间的距离等多种数据有关，结果就容易出现设计没问题、规划部门合法审批、但居民住宅的日照时间却不足的情况。此外，有些开发商在规划部门已进行审批后，擅自更改规划，将建筑加高以获取利益，也是造成居民通风采光受损的重要原因之一。
　　就算认定采光权被侵犯，其赔偿标准仍令人作难。国家虽出台有城市住宅日照标准，但对住宅采光权受侵害时如何补偿，并无进一步的细则规定。目前全国仅有北京、大连等少量城市制订了补偿细则。以北京市为例，1994年制定的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》要求:“在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800至2000元。”十多年来，北京并未出台对居民采光权进行更高补偿的法律法规。
　　诉讼情况较复杂律师法官都困惑
　　居民该怎样采取合法手段维护自己的采光权呢？记者就此问题对北京市亚捷律师事务所律师刘辉进行了采访。刘辉说:“《民法通则》、《城市规划法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》以及地方法规、规章中都对公民的采光权做出规定，但这些规定大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则，这造成索赔要求很难确定。另外，采光权被侵犯也是较为复杂的问题，从人文环境、居住舒适度、房产各个角度都可以提起诉讼。”
　　的确，采光权的诉讼情况较为复杂，因采光权被侵犯提起的诉讼请求可谓五花八门，而赔偿结果也大相径庭。因通风采光权纠纷，南阳市校场路某家属院干部叶如舟等24户居民经过长达7年的诉讼，获赔延长开灯、空调而耗费的电费共计23万余元；辽宁省沈阳市铁西区艳欣街5号楼的17户居民则因采光权被侵，获赔房屋在挡光前与挡光后的房地产价格差共计40余万元；山东济南的123户居民以预期采光侵害可能发生为由，状告规划部门，要求撤销住宅前正在兴建的两幢楼的规划许可证，后法院判决撤销被告对这两幢楼的规划许可。
　　代理南阳校场路某家属院采光权诉讼的通天路律师事务所律师王顺西说:“采光权纠纷案件是纠纷多、咨询多、诉讼少。从我代理这类案件的经验来看，要维护采光权真的挺难的，难在国家没有具体侵权标准和明确的赔偿标准，这造成律师和法官各有理解与困惑，以及法官在认定和判决时比较困难。因为没有标准，法官认识不一，就会造成判决不一，全靠法官自由裁量。”一位办理过相邻权纠纷的法官说:“此类案件在审理时取证上是一个难题。住宅楼被挡了多少阳光、对住户有多大影响、具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构进行评价。”
　　看来，目前采光维权因为法律规定和标准的不完善尚存在很大的困难。对此，中国政法大学教授王灿发说:“建设部门制定的采光标准没有充分征求民众和其他部门的意见，法律对此又缺乏明确规定，造成目前‘公婆各有理’情况的发生。但正因为其不成熟，是法律的空白点，所以多部门、多层次地探讨这个话题的空间和实践性都比较强。随着案例增多、理论成熟，相信国家会出台相关规定和标准进行不断完善和改进，以达到居民采光权与城市建设发展的和谐与平衡。”
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　　国家现行住宅日照标准
　　住宅室内的日照标准，一般根据冬至日或大寒日的有效日照时数来衡量。
　　国家2002年修订的《城市居住区规划设计规范》明确了城市住宅的最低采光标准。此规范将我国划分为7个建筑气候区，按建筑气候分区和城市规模大小将日照标准分为3个档次，即第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城市不低于大寒日日照两小时，第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的中小城市和第Ⅳ气候区的大城市不低于大寒日日照3小时，第Ⅳ气候区的中小城市和第Ⅴ、Ⅵ气候区的各级城市不低于冬至日日照1小时。
　　2002年，建设部对《工程建设标准强制性条文》进行修订。其中要求，住宅日照应符合如下标准:大寒日不少于两小时，冬至日不少于1小时，旧区改建项目内新建住宅日照可酌情降低，但不宜低于大寒日照1小时的标准。

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