房屋买卖中瑕疵履行的认定及效力 房产、物业纠纷司法案例裁判要点16（苏州律师李旭房产案件研读笔记）
发布日期：2012-01-04 作者：江苏容睿律师事务所律师
上海某房地产开发经营有限公司因房屋买卖纠纷不服判决上诉案
关键词：
瑕疵履行 噪音标准 根本违约
【裁判要点】
依据《合同法》第107条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。这即为开发商的瑕疵担保义务，瑕疵履行的法律后果为：（1）瑕疵能补正的，债权人有权拒绝受领，要求补正，并不负受领迟延责任。因标的物的补正而构成债务人迟延的，债务人应当承担迟延给付的责任。标的物虽能补正但对债权人已无利益的，债权人得解除合同。经债权人催告而债务人不为补正的，债权人得诉请法院强制执行。（2）瑕疵不能补正的，债权人得拒绝受领，请求全部不能履行的损害赔偿，并可解除合同。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商违约或者免除违约责任的理由。本案中，原、被告已履行完房屋买卖合同的主要义务，但被告在出售房屋时未明确告知原告其所购房屋处于水泵房之上，而该项事实导致噪音超过正常范围，不宜做居住使用，使原告的生活受到较大影响，构成瑕疵履行。后虽经被告多次进行整改维修，仍未见改善，可见该瑕疵属不能补正，因此原告可以解除合同，并请求损害赔偿。
苏州律师李旭摘自《民商事疑难案件裁判标准与法律适用—房地产卷》，主编刘言浩，中国法制出版社，2011年7月第1版
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