2007年12月19日

“首付提高”购房者可解除合同并收回已交付的购房款本息

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2007年9月27日作出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确规定，严格住房消费和商业用房购房贷款管理， 对于购买第二套商品住房提高了首付比例，对于贷款购买商业用房在提高首付比例的同时，缩短了贷款期限，提高了贷款利率。一石激起千层浪，对于诸多在“9.27”前已签订购房合同，约定使用银行贷款来付款并已交纳首付款但还没有来得及与银行签订贷款合同的购房者来说，原来的购房计划及贷款规划均需要调整，继续履行购房合同显然可能改变整个的生活规划，甚至可能陷自己于“负债”与“压力”的深渊，为此，购房者选择了要求解除合同，但是，开发商往往以购房者要求解除合同属违约为由要求购房者承担合同约定的违约金，否则，合同不能解除。对此购房者表示出了不解与无奈。

实际上，对于此种情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第二十三条的规定“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”最近，笔者受当事人李先生的委托，与某房地产公司进行了交涉，协商，很快双方达成了解除合同的协议，房地产公司将李先生支付的购房款本息退还给李先生。使这一困扰李先生多日的问题予以圆满解决。以下是律师致房地产公司的律师函。

北 京 市 雄 志 律 师 事 务 所

     XIONG  ZHI  LAW  FIRM

律      师      函    

（2007）京雄函字第169号

北京某某房地产开发有限公司：

北京雄志律师事务所依法接受李xx先生（以下简称委托人）的委托，指派王雪琴律师就委托人与贵公司之间的商品房预售合同纠纷事宜，郑重致函贵公司。

本律师查阅了由委托人提供的贵公司出具的04842596号北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票，结合委托人的陈述，知悉如下情况：

2007年9月25日，委托人与贵公司签订了编号为Yxxxxxx的商品房预售合同，约定委托人购买贵公司开发的XX花园25#25甲105号房屋一套，房屋总价款为603829．00元；付款方式为：委托人签署合同时缴纳相当于总价31％的房款，即人民币183829．00元，委托人采取银行按揭付款方式缴纳剩余房款，计人民币400000．00元整。2007年9月26日，委托人交纳了首期购房款。

2007年9月27日，中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中第四条严格商业用房购房贷款管理中明确规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。”根据上述房贷政策规定，该商品房预售合同的标的——期房已不符合“商业用房应为已竣工验收的房屋”，使合同失去了继续履行的基础；同时，首付款须提高至45%、贷款期限相应缩短、利率相对提高、贷款额度相应减少，按照原合同约定向银行贷款已不可能，本合同也失去了履行的保障。委托人为此提出解除合同要求，贵公司多次以种种理由予以推托，让委托人等待再等待。

根据《合同法》第九十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第二十三条的规定“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”委托人有权解除合同并收回购房款本金及利息。为维护委托人的合法权益，受委托人的委托，本律师函告贵公司：1、解除贵公司与委托人签订的Y537871号商品房预售合同 ；2、贵公司在收到本函后三日内向委托人退还购房款183829．00元人民币及同期银行贷款利息。

最后，本律师也希望贵公司能通过友好协商方式与委托人妥善解决此事，如果贵公司不主动采取协商的态度或仍借故托延、拒绝，委托人将授权本律师代其通过诉讼方式解决此事。届时，包括但不限于通过法律途径来解决，既增加了双方的讼累，也扩大了双方的经济损失，更可能对公司的声誉及形象造成负面影响，为此，请贵公司慎重考虑并希望贵公司在收到本函后的三个工作日内能够给予回复，并就有关事项做出明确答复。谢谢合作!

特此致函

        北京市雄志律师事务所

                                          王雪琴律师

           二00七年x月x日