城市扩展语境下催生的“黑市场”，该叫停了

发布日期：2012-02-06 作者：徐飞律师

案情简介
原告：何XX
被告：杭州XX投资有限公司
原、被告双方于2010年1月9日签订了三份《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租三间商铺，商铺编号分别为B1-21、B1-22、B1-23，总租金为人民币139294元/年。依据合同约定，原告先前预付的￥3000元定金抵租金，并享受￥6000元的奖励优惠，原告于合同签订之日即向被告支付了剩余租金￥130294，同时支付押金￥80000元。
后因被告一直未取得开办市场的资质，使合同约定的三间商铺不能用于出租。被告不能按合同约定履行提供工商登记，及提供有关资料，使原告一直处于非法经营的状态，致使不能实现合同目的。原告多次联系被告要求解决此事，但被告一直未采取有效的解决措施，原告于2010年8月4日向被告发出了解除合同通知书，之后搬离了市场。
原告要求被告退还租金和押金并赔偿由此造成的损失，被告不同意退还并要求继续履行合同，原告诉至法院，要求法院确认商铺租赁合同解除，被告返还租金、押金，赔偿经济损失，承担全部诉讼费用。因为三份合同互相独立，法院按三个案件受理后合并审理。后因案件复杂简易程序改为普通程序审理。

争议焦点
1、三份商铺租赁合同是否已经解除？何时解除？
被告认为双方所签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应本着诚实信用原则继续履行合同。合同签订后被告已按约将上述商铺交付给原告经营使用，从合同签订到履行至今，既无合同约定的单方解除事项的出现，也无法定解除事项的出现，经营目的是完全可以实现的，市场工商执照未办对原告的经营是没有影响的，且市场的工商登记正在办理中。所以双方应按约继续履行合同。
原告认为被告未履行合同义务，经催告仍未履行，致使不能实现合同目的，已构成根本违约，双方合同已经解除。原告于2010年8月4日向被告发出了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。
经过笔者的诉前调查表明:原告于合同签订后，积极履行合同约定的付款义务，于2010年1月9号即合同签订日一次性预付了一年的租金并缴纳了押金，至此原告已经完全履行了自己的合同义务。合同中第五条明确约定：甲方向乙方提供工商登记地址证明，及有关资料。甲方应按照合同约定协助乙方办理营业执照等义务，而甲方确迟迟不提供相关资料，致使乙方不能办理营业执照，直接致使我方委托人无法合法正常营业，因被告自身的原因没有办理市场名称登记，甚至不符合办理商品市场名称登记的条件，也就是说被告没有实际履行合同的能力，根本不具备履行上述合同义务的所需要的资力！被告的履行不能致使原告无法办理营业执照，根本无法合法正常的经营，严重影响租赁物的使用和收益，已经达到合同法所规定的必须解除合同的根本性违约情形。也即被告的违约行为，已经致使双方所签定的租赁合同目的完全不能实现，被告的不能履行属于根本性违约！
依据《浙江省商品交易市场管理条例》、《浙江省商品交易市场名称登记管理办法》明确规定，开办市场必须先办理市场名称登记，在市场名称经核准登记后，市场举办者方可从事市场招商、市场广告宣传等经营活动。因此该租赁商铺在没有办理商品交易市场名称登记之前，是不能进行市场招商、市场广告宣传，更不能用于出租的，根据《商铺租赁合同》第七条第二项所约定的“不能用于出租的”的情形。根据《浙江省商品交易市场名称登记管理办法》第二十条第五项的明确规定，“（五）市场举办者的营业执照复印件（具有市场投资经营资格或“市场经营管理”的经营范围）；”同时经过查实被告的工商登记信息所列经营范围既没有“市场投资经营”，也没有“ 市场经营管理”的经营许可范围，也即被告不具有市场投资经营资格或“市场经营管理”的经营范围，所以被告根本不具备办理“市场名称登记证”的合法条件，不具备开办市场的主体资格。
被告答辩时提出商铺已经交付给原告使用，办理公司营业执照是原告自己的事情，不符合解除合同条件。但是本案的商铺与有独立产权的商铺有着本质区别，本案是将大的厂房自行分块，并不是独立的房间，所有商铺没有独立的房产证，也没有单独的门牌号，整个市场是否有产权证，被告也一直未提供。如果是独立的商铺，有独立的产权证，原告可以自行办理营业执照，而本案中被告是按市场来运营，原告的经营要接受被告的管理，而且被告提供的商铺根本不能独立办理营业执照。承租商铺目的是用于合法经营，并不是说商铺交付了就履行完毕合同义务。被告还声称这种现象非常普遍，但是再普遍仍属于非法经营。
因此，被告的违约行为致使双方所签定的合同目的无法实现，双方合同依法解除。

2、租金、押金是否退还？如何退还？
被告认为B1-21号商铺定金3000元已经享受了6000元优惠，定金就不能退了，合同因原告单方解除，被告不同意，根据合同约定，被告可不予退还押金。
原告认为依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，因被告的违约行为，致使合同解除的，应承担违约责任。原告因被告的原因不能办理营业执照而迟迟不能正常经营，被告未履行主要义务，应退还已缴纳的租金和押金。《浙江省商品交易市场管理条例》第四十条也明确规定，该种情况应责令限期退还向场内经营者收取的商位出售、租赁等款项。原告因此受到的经济损失，包括：人工费、场地租赁水电费、搬运费、滞留商品折旧费等费用，全部应由被告承担赔偿责任。
在审理的过程中原告提出了租金计算方式，根据合同约定，租金支付方式预付一年免租12个月，也就是一次性交一年的租金可以使用两年，免租12个月也是合同的一部分，在合同被解除前，原告应该享受免租的优惠，根据合同理解已经履行的承租期限也可以全部算为免租的范围。原告认为在合同履行期内的租金，其中一半时间属于计租时间，一半时间属于享受优惠的免租时间，不应计算租金。

审理判决
法院经过审理，认为原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。原告租赁商铺是为了从事商业活动，其在签订租赁合同后进场进行了实际商业经营。因被告未能提供相应的市场经营方面的资料致使原告未能及时办理出营业执照，且被告在法庭辩论前亦无法提供上述资质，使得原告商业经营处于不确定状态，有违双方商铺租赁合同第五条的约定，也使原告合法稳定地从事商业经营目的不能实现，故原告要求解除合同于法有据，同时在庭审中被告亦同意解除双方的租赁合同，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，合同解除时间应当以原告解除通知书寄送到达被告的时间2010年8月6日为准。对于原告要求退还租金的诉请，鉴于原告实际一直在市场内进行经营并取得收益，故合同履行期内的租金，原告应当依约支付。原告剩余租金则被告应当予以返还，押金则应当全部退还原告。对于原告提出的要求被告赔偿损失的诉请，原告没有提交证据对其损失予以证明，故本院对该项请求不予支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告退还租金、押金共计158736.88元，驳回原告其他诉讼请求。

经典评析

被告租赁了原属于军区的房屋做仓库使用，后因城市发展，其仓库所在道路两旁建造了很多市场，市场的商铺租金远远高于仓库的租金，其见有利可图，在未取得市场名称登记证的前提下，便将仓库改造成一间间商铺，公开对外招商。因市场本身的不合法，有时为了躲避工商检查便会暂停营业，造成商户进场后无法合法稳定的经营，工商营业执照迟迟不能办理，而且市场不敢公开对外投放广告，扩大知名度，使得很少人知道该市场的存在，商户经营惨淡。商户和市场开办方的矛盾日益加剧，当一方无法承受的情况之下，必然会诉之于法律的。
类似本案被告的众多商家在不具备办理“市场名称登记证”的合法条件，不具备开办市场的主体资格前提下，仅为了追逐经济利益，就开办市场，必将自饮苦果。本案在审理过程中也是一波三折，因为本案的判决结果有示范作用，原告是该市场第一个起诉被告的商户，其他商户都在观望，法官下判决也是慎之又慎，当时被告周边也有几个大市场，存在同样的情况（不具备办理“市场名称登记证”的合法条件，不具备开办市场的主体资格前提下就开办了市场）。笔者认为法官在租金的计算方式上考虑了上述因素。
因此,笔者作为原告的代理律师,在认真作好上述事实调查后,紧紧结合相关法律法规,从合同目的无法实现为主线,最后终于为原告实现了预期目标,极大地维护了当事人的正当权益!
本案是城市化进程加快发展下的产物，在经济利益的驱使下，有些人借助城市大举向郊区扩张的有利环境，利用郊区便宜的厂房和土地开办市场，因为缺乏开办市场相应的资格，所以根本不具备开办市场所需的设施条件，甚至举办方根本就没有这方面的法律意识，因此无法得到行政部门的许可，在后续的合同履行中必然存在较大的法律隐患。同时被告租赁成本与出租的价格相差数倍，进而言之，很多商家完全是为了获得非法利益，而置承租商的合法权益于不顾！
如果出现法律纠纷时，举办市场的商家往往会借助一些拖延的手段而使处于被动地位的普通租户因苦于起诉而妥协，这必然会直接致使承租商利益受到侵害而无法得到任何救济，更会破坏市场交易稳定、不利于提高交易效率、也不利于促进社会公平，直接影响整个市场经济的良好发展。既有悖于法律的公平正义，也不利于城市化的发展！本案例在市场经济大快发展和城市极速扩展化的背景之下，具有很强的代表性，并且望众多商家在投资经营市场时能对法律风险进行一定的认识和防范，能从本文中得到一点点有益启发，这也是作者执笔作此拙文的一大初衷。

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