也谈《购房交意向金属于定金还是订金？》

[案情]

原告李某于2009年看中了一套商品房，在与房产商签订正式购房合同前，先支付了一笔5万元的意向金，并与房产商签订了一份预订单。后由于工作调动于外地，李某遂反悔不愿购房，并要求房产商返还其意向金，房产商不肯，李某遂起诉于法院。

[分歧]

李某购房时所交的意向金其性质属于定金还是订金？

第一种观点认为李某买房时所交的意向金属于定金，现李某单方面毁约提出不购房，房产商有理由不退还。

第二种观点认为李某购房时所交的意向金属于订金，现李某由于工作调动不想购房，房产商应该将其意向金返还。

[管析]

原文作者同意第一种观点。 笔者同意第二种观点，即意向金属于订金。

理由如下：

在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”， 也没有对意向金的收取和处分规则作出相应规定。根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见意向金不能按照定金罚则处理。若当事人交付了上述订金、保证金、意向金等，但未曾约定其性质的，当事人主张为定金的，不予支持；若当事人在合同使用了上述订金、保证金、意向金等字眼，同时规定交付订金、保证金、意向金的一方如果不履行合同无权要求返还，接受订金、保证金的一方如果不履行合同则应双倍返还，具有定金性质的，当事人主张为定金的，人民法院应按定金对待，承认其效力。

李某向开发商交纳的购房意向金是否具备定金的性质，则要看购房意向书对于意向金的约定。按照民法原理，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理作出了明确约定，没有违反法律规定的，应认定该约定有效。本案中，李某支付了一笔5万元的意向金，并与房产商签订了一份预订单，购房行为处于合同洽谈阶段，当事人在合同中只是使用了“意向金”一词，并未对意向金性质作出规定，因此，不能认定具有定金性质。如果在合同中约定了所交纳的意向金即转化为定金的条件，如议价成功后意向金即转化为定金，即条件成就时意向金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。一旦签订了含有意向金转化为定金条款的协议，交付意向金方违约的，意向金不能再要回来，房产商有理由不退还，收取方违约的则要双倍返还。




作者：乐安县人民法院 曾民