故意违约贪小利，巨额定金吃大亏

发布日期：2012-03-14 作者：刘世龙律师

故意违约贪小利，巨额定金吃大亏
案情简介：
2007年8月6日，包头市某某家居有限责任公司的法定代表人王某委托卫某与包头市某投资有限公司签订《租赁合同》，合同约定包头市某某家居有限责任公司（承租人）承租包头市某投资有限公司（出租人）位于包头市昆都仑区民主西路55号，总租赁面积约32000平方米的房屋，用于经营大型家具、家居等项目；租赁期限为10年，合同签订后7日内，承租人向出租人缴纳150万元定金，该定金在合同履行后冲抵第一年的租金；出租人在2007年9月1日前按合同约定的交房条件向承租人交房；承租人依法应在标的房屋所在地依法注册企业实体（分公司或子公司，一下简称项目公司）经营该项目。自项目公司注册成立起，本合同的承租人的权利、义务一并转让给项目公司，项目公司注册后5个工作日，承租人以书面形式并附具营业执照复印件通知出租人，本合同的承租人即变更为项目公司，承租人的权利、义务由项目公司承继，原承租人不再承担任何法律责任。双方还约定违约责任，如出租人未能按本合同约定履行交房义务，影响承租人开业和经营的，每逾期一天，按人民币3000元的标准向承租人支付违约金并免租顺延；逾期十日后，承租人（1）有权要求出租人继续履行合同，并由出租人承担违约责任100万元，并免租期顺延；（2）有权解除合同，出租人应承担违约责任200万元，并赔偿承租人的所有损失。
合同签订后，2007年8月9日，包头市某某家居有限责任公司依照合同约定委托张某（系包头市某某家居有限责任公司的法定代表人王某的母亲）电汇给包头市某投资有限公司定金150万元；同年8月20日，注册成包头市某某家居有限责任公司。之后，包头市某某家居有限责任公司多次要求包头市某投资有限公司依约履行合同，包头市某投资有限公司始终没有将合同约定的标的房屋交付给包头市某某家居有限责任公司，2008年1月29日，包头市某投资有限公司返还包头市某某家居有限责任公司50万元。为维护自己的合法权益，包头市某某家居有限责任公司将包头市某投资有限公司诉至包头市中级人民法院，请求：1、解除其与包头市某投资有限公司签订的《租赁合同》；2、要求包头市某投资有限公司返还定金100万元；3、要求包头市某投资有限公司支付违约金200万元；为证明自己的主张，包头市某某家居有限责任公司向人民法院提供了《租赁合同》、定金支付凭证等。

法院审判：
该案经包头市中级人民法院审理，法院认为包头市某某家居有限责任公司的法定代表人王某委托卫某与包头市某投资有限公司于2007年8月6日签订《租赁合同》是双方真实意思表示，受法律保护，对双方当事人具有约束力。包头市某某家居有限责任公司已依照约定履行支付定金150万元、注册成立包头市某某家居有限责任公司的合同义务。而包头市某投资有限公司始终没有将合同约定的房屋腾出交付给包头市某某家居有限责任公司，致使双方签订的合同不能继续履行，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除合同的诉讼请求依据充分，法院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除租赁合同后，包头市某投资有限公司应返还包头市某某家居有限责任公司已支付的定金100万元。
依据双方签订的《租赁协议》第八条第二项“如出租人未能按照合同约定履行交房义务......（2）有权解除合同，出租人应承担违约责任200万元”的约定，包头市某某家居有限责任公司要求包头市某投资有限公司支付违约金200万元的诉讼请求，合同依据充分，且包头市某某家居有限责任公司并未主张适用定金条款，所以其该项诉讼请求符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，法院予以支持。

律师评析：
本案是一起典型的合同纠纷，涉及合同的解除以及违约责任的承担等几个方面的内容。
关于合同的解除，主要有约定解除和法定解除。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案因包头市某投资有限公司违约，致使包头市某某家居有限责任公司签订《租赁协议》的目的不能实现，因此可以根据合同法第九十四条的规定解除该协议。
关于违约责任方面，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，当事人关于违约责任有具体的约定，根据合同法的精神，我国在民事合同领域注重意思自治，尊重当事人的真实意思表示，即尊重当事人在不违反法律、行政法规强制性规定的情形之下做出的约定，所以法院支持包头市某某家居有限责任公司的诉求是正确的。

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