土地使用权申报证明书是否是办理房屋权证的要件

1993年5月，郑某将其所有的一套住房赠与邱某，并到房管局办理了房屋所有权转移登记手续，领取了《房屋所有权证》。但邱某未依法办理土地使用权变更手续，擅自将郑某的《国有土地使用权申报证明书》中的“土地使用者”涂改成“邱某”，并一直持有此涂改的《国有土地使用权申报证明书》当作有效证件长期使用。1996年，邱某以此房屋作为抵押在银行贷款75万元。房产管理局在审核了邱某的《房屋所有权证》及其擅自涂改的《国有土地使用权申报证明书》后并未提出异议，办理了抵押手续。后邱某因无力偿还贷款，将房屋以135万元价格卖与杨某，清偿了银行贷款。1998年10月26日，邱某与杨某到房管局办理了房屋交易及转移登记手续。杨某领取了房屋所有权证。后房产管理局因他人举报开始调查邱某的《国有土地使用权申报证明书》涂改情况，于1999年5月31日作出《关于撤销邱某、杨某房产交易和杨某房屋所有权证的决定》。《撤销决定》认定：杨某与邱某在房管局办理房产交易手续、产权转移登记时所提供的署名为邱某的《国有土地使用权申报证明书》的主要内容被涂改，系涂改后伪造的。根据相关规定，该宗房地产的交易、登记行为不具合法性，决定撤销杨某的房屋所有权证。杨某不服《撤销决定》，随即向法院提起行政诉讼。在一审期间，杨某已补领到《国有土地使用权证》。

 　  原告杨某诉称，在办理房屋转移登记时，并不需要提供相应的国有土地使用权申报证明书，《撤销决定》无法律依据。原告没有伪造和采取欺骗手段获准登记，无任何违法之处，其依法取得的房屋所有权应该得到保护，房产管理局不应撤销房屋所有权证。同时《撤销决定》中有关“撤销邱某、杨某房产交易”实际上撤销了民事交易行为，超越了行政职权。请求撤销《撤销决定》。


   　被告房产管理局辩称，在办理房屋转移登记时，权利人必须提供国有土地使用权申报证明书文件，长期以来一直是如此。《土地使用权申报证明书》存在涂改是事实，涂改即构成该市《房屋产权产籍管理办法》第十七条第（二）项所规定的伪造。其撤销房屋所有权证是符合法律规定的。请求维持《撤销决定》。


   　法院审理认为，(1)要求提供国有土地使用权申报证明书件的目的，仅在于确认转让方的房屋所有权和国有土地使用权是一致的，可以进行转让，但并不意味着没有合法土地使用权证件，房屋交易就必然无效；也不能认为如果国有土地使用权申报证明书存在一定的权利瑕疵就将必然要撤销已颁发的房屋所有权证。杨某在办理房屋转移登记时所提供的《国有土地使用权申报证明书》房产管理局曾经多次审查，并均予以认可，基于信赖保护原则，杨某提供《国有土地使用权申报证明书》不应被认定为违反该市《房屋产权产籍管理办法》第十七条第（二）项的规定，房管局作出的《撤销决定》无法律依据。(2）房地产交易行为和所有权转移登记是两个不同性质的法律行为，房地产交易应遵循当事人双方意思表示一致、自愿、合法的原则；房产管理局作为房屋产权登记的主管机关，法律、法规没有授予其可以撤销这种民事法律行为的权利。争议房屋的所有权转移登记是基于当事人双方的房地产交易进行而成立，在该交易行为没有经有权机关依法定程序撤销前，房产管理局作出的撤销房屋所有权转移登记，没有法律依据。因此，法院作出判决，撤销房产管理局作出的《撤销决定》。
 
评析


　   一、土地使用权申报证明书不是办理房屋转移登记的要件


   　我国《城市房地产管理法》未明确规定办理房屋转移登记时权利人必须提供哪些要件。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”也未规定在办理房屋转移登记时，权利人必须提供国有土地使用权申报证明文件。因此土地使用权证等相关手续在房屋买卖过程中不是必备要件，且本案中仅仅涉及到的是《土地使用权申报证明书》。证明书能否起到国土使用权证的作用还值得探讨。


    　
二、房管局撤销杨某所有权证无法律依据


　由于我国房、地分管的体制，对土地使用权相关资料的审查是土地管理部门的职责，其真伪应由土地管理部门鉴别，处罚也是土地管理部门的职责。根据《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”拥有房屋所有权，就必然拥有土地使用权，不可能出现有房屋所有权而无土地使用权。因此，在处理当事人涂改土地使用权证等材料时，房管局发现后及时告知土地管理部门就尽到了职责，不能因邱某涂改了《土地使用权申报证明书》就认定邱某没有该土地合法使用权。且杨某在一审判决前已领到了《国有土地使用权证》，因此，房管局以《土地使用权申报证明书》内容涂改，系伪造的为依据，撤销杨某房屋所有权证于法无依。


  三、房地产转让的程序是先办房产证后办上地证


   　房屋转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这就是房屋的初始登记。第六十条还规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”这就是房屋的变更登记。因此，新建的房屋是先取得土地使用权证，才能办理房产证，即“房随地走”，这是办理初始登记的程序。存量房地产的转让和变更是先办理房屋产权证，再办理土地使用权证，即“地随房走”，这是办理转让变更登记的程序。由于本案争议的房产是邱某接受赠与后再转让给杨某，属于存量房的转移登记，其程序是先办房产证，凭房产证再办理国土使用权证。因此，法院判决撤销房管局《关于撤销邱某、杨某房产交易和杨某房屋所有权证的决定》是正确的。


 　四、房管局撤销邱某与杨某房产交易的决定是错误的


 　我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”邱某与杨某之间的房地产交易行为，属于平等主体之间基于自愿、平等原则发生的民事行为。其未违反法律规定，属合法的民事行为，应当受到法律的保护。房管局按其职权只能注销房屋所有权证，并没有权力撤销邱、杨之间的房产交易行为。因此，房管局作出的《撤销决定》中认定该宗房产交易不合法，应予撤销的决定是错误的。
 
   提示：在办理权属转移登记过程中应严格按照规定审查登记要件，土地使用权申报证明书不是办理房屋权属登记的必备要件，其真伪也不能由房管部门进行认定，注销产权证应有依据，房屋交易行为是民事行为，登记机构不应干预。
 
徐涛律师15327446830   QQ574659129