看房并签约后能够以质量问题为由解除合同？

看房并签约后能够以质量问题为由解除合同？
【基本案情】
陈某在某房地产网站看中了一套面积为103平方米的二手房，便与这套房屋的销售代理公司取得联系。陈某在中介公司经济人员的陪同下查看了房屋，觉得房屋在生活配套、交通及地段方面都不错，而且业主同意其通过办理银行按揭支付大部分款项，当即决定购买。看房后的第二天，陈某在中介公司安排下与业主见面，并查看了国有土地使用权证、房屋产权证等有关证件后，双方谈定房屋价格为895000元。当日，买卖双方及中介公司签订《房地产买卖合同》（三方合同），陈某交付了5000元定金给业主，同时办理了有房产中介公司代办产权证过户、银行按揭等有关手续的委托事宜。几天后，当陈某第二次看房时，却发现房屋存在许多严重的质量问题，如房屋地板开裂、墙顶漏水、房屋通风采光不足等，陈某以此为理由要求退房，遭到了中介公司及业主的拒绝，经协商无果，诉至法院。
【判决意见】
车某当初在看房时查看了房屋且没有提出任何质量问题，在《房地产买卖合同中》也确认了“已对房屋作了充分了解，无异议”，陈某不履行合同而提出退房属违约，应依约承担违约责任，业主收取的5000元定金不予退还，同时还应依合同向中介公司支付中介费用。
【律师分析】
当这种纠纷发生时，卖家一般都会认为买家看过房，认为没有质量问题才签合同的，签订合同后提出房屋质量问题完全是一个反悔的借口，是毫无依据的。当然，对于这个问题并不能一概而论，关于二手房质量的问题，一般存在三种情况：表面瑕疵、隐蔽瑕疵及根本缺陷。
表面瑕疵，是指普通人通过肉眼就可以辨别的房屋的质量问题，如墙体裂缝、墙漆的脱落和其他装修的损坏等。
隐藏瑕疵是指看房或收房时用肉眼难于发现的，一般的房屋的使用过程中才能察觉的房屋质量问题，如墙体中存活着很多白蚂蚁，下雨才能发现的渗漏等。
根本缺陷，是指影响使用人人身和财产安全、使房屋不具备基本使用功能的严重质量问题。
对于前两种房屋质量问题，如果合同有约定，交楼时则按合同约定；如果合同没有约定，在买家看房并签订合同后，出卖人对房屋的表面瑕疵一般不承担责任，对房屋隐蔽瑕疵，如果出卖人没有告知就应当按交易习惯或相关标准承担责任，入股欧式一般的质量问题，买方可以要求卖方修复，如果卖方不修复，买方可以自己修复，但修复的费用应由卖方负责。
而对房屋的根本缺陷，因为涉及到买受人的人身和财产安全，而国家法律一般不允许当事人就人身和财产安全的问题通过合同的方式进行约定，因此，无论合同中是否约定，也不管该瑕疵是表面的还是隐蔽的，即使买受人在看房时已经发现或者应当发现，出卖人也有责任消除影响买受人人身和财产安全的严重质量问题。如果在合理期限内出卖人不能消除该根本缺陷的，买受人可以根据《合同法》第九十四条的规定解除合同。
本案中，对陈某提出的房屋地板开裂、墙体漏水、房屋通风采光不足等问题，因为属看房时用肉眼可以发现的表面瑕疵问题，如果不是很严重，出卖人一般不承担责任。陈某退房解除合同的行为，违反了合同的约定，应当承担违约责任。但如果陈某认为上述地板开裂和漏水问题很严重，影响了房屋的正常使用和房屋的安全，则必须请求相关机构对房屋进行鉴定，如果鉴定结果认为影响房屋的安全性能的，能修复的由出卖人修复或承担费用，属主体结构问题无法修复的，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买方可以以不能实现合同目的为由，提出退房，解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求赔偿。
【律师提醒】
关于卖方的房屋瑕疵担保责任认定，有三点需要注意：一是如果房屋质量问题是由于买受人使用或装修过程中产生的，卖家不需要承担责任；二是对卖家明知而故意隐瞒而买家又未注意到的表面瑕疵，应当认定由卖家承担责任；三是如果房屋的质量问题是开发商建造房屋时形成的，则最终的责任由开发商承担。