买房后未及时过户遭遇房屋抵押

来源 嘉兴在线

6年前，邱凯（化名）在嘉兴市区买了一套二手房，因为工作繁忙，入住后邱凯没有付清全部房款，也一直没有办理过户登记。今年3月，邱凯的这套房子突然被法院查封了。原来在2007年，房主把房屋抵押给了银行，因为房主无力还款又下落不明，银行就拿着法院的判决书申请执行，要求法院对抵押房屋予以查封。为了不让自己的房屋再次易主，邱凯向法院申请了执行异议，要求解除对房屋的查封。

3月30日，南湖法院就此案进行了执行听证会。

邱凯表示，早在2005年自己与房主陈某签订了房屋转让协议，并支付了部分购房款。2006年8月，邱凯对这套二手房在进行装修后入住。由于邱凯是现役军人，经常随军外出执行任务，2007年下半年，当邱凯回到嘉兴联系陈某并办理过户手续时，陈某却一拖再拖，甚至连电话都不接。为此邱凯在2009年6月向法院起诉，要求陈某配合办理过户手续。但邱凯又接到新的工作需要外出执行，案子以撤诉告终。对于房子被查封一事，邱凯认为，自己虽然没有办理产权登记，但已与陈某签订了房屋买卖合同，房子不能再用于抵押，邱凯觉得银行在工作上也有失误，没有尽到应有的审查义务，为此他提出执行异议，请求解除对房屋的查封，终止对房屋的执行。

银行方面则表示银行查证是以房屋登记为准，邱凯与陈某私下签订的房屋买卖合同银行无法查明。他们表示，因为邱凯还有大部分房款未付清，如果邱凯愿意配合偿还陈某的贷款，他们愿意协助办理登记手续。但双方最终因为数额分歧较大协商未成。

法院认为，邱凯虽然与陈某签订了购房协议，也实际占有了该房屋，但邱凯尚有大部分购房款未付，又未办理过户登记手续，表明其未依法取得该房屋所有权，房屋的权属仍为陈某所有，故双方就该房屋买卖存在着债权债务关系。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，法院对该房屋予以查封并无不当。

4月21日，南湖法院作出执行异议裁定，驳回邱凯提出的异议。法官也告诉邱凯，虽然他跟陈某之间的债权不能对抗陈某与银行之间成立的抵押权，但对于房屋买卖的债务债权问题，邱凯仍然可以通过其他诉讼途径予以解决。

对于类似邱凯这样的情况，法官建议买房人在签订房屋买卖合同后应尽快办理过户登记手续。若卖房人一再拖延，买让人可以根据我国《担保法》第四十五条规定，“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。此外，作为买房人当然可以要求先办房产证后付款。