关于农村房屋买卖合同的效力

发布日期：2012-06-23 作者：110网律师

在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
非本集体内部的成员在本集体购房，双方所签订的买卖合同是无效的。
首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。
提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
相关法律规定：
《土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《土地管理法实施条例》第六条　依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

相关案例：
2006年11月，原告张某与被告刘某签订了农村房屋买卖合同，约定被告刘某（湖北通城人）以3000元的价格购买原告张某（湖南平江人）位于平江县冬塔乡丁洞村张家组的房屋，合同签订后，被告刘某向原告张某支付了购房款3000元，原告张某将房屋交付给被告刘某居住。2009年，国家修建通平高速公路，原、被告所买卖的房屋划入拆迁范围，政府给予房屋差遣补偿款45488元，原、被告对补偿款的分配发生分歧，原告张某认为被告刘某系外省人，原、被告所签订的房屋买卖合同违反了国家法律强制性规定应无效，房屋及拆迁补偿款应归原告，而被告刘某认为双方是在自愿平等的基础上签订合同的，合法有效，原告出尔反尔的行为严重违反了诚实信用原则和我国农村风俗。双方纠纷经村委会、乡政府多次调解，均未能达成一致协议，张某遂将刘某告上法庭。法院审理后认为，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，宅基地使用权是农民集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，被告刘某并非原告张某所在村组的人，其与原告所签订的房屋买卖合同应认定无效，双方相互返还财产，但原告违反了诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任。法院判决原、被告所签订的房屋买卖合同无效，被告将宅基地返还给原告，原告将购房款返还给被告，房屋拆迁补偿款由原、被告三七分成。

2007年7月份北京市通州区宋庄镇“画家村”案经公开审理，法院最终判决画家购买农民宅基地房屋不合法，双方所签的房屋买卖合同无效。判决指出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖双方所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。购买方并非宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至其名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效。该判决被二审法院予以维持。该案被中央各大媒体及报纸进行的广泛的宣传报导，再结合最高人民法院所倡导的案例指导制度，我们认为该案的判决结果实际上就是为该类纠纷的处理创设统一的执法尺度：即购买农村房屋买卖合同无效。

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