夫妻一方私自转让夫妻共同房产的效力

发布日期：2012-06-29 作者：李艳波律师

基本案情（一）
    2005年7月5日，张某与孙某经中介公司介绍签订了房屋买卖合同一份，约定：孙某将某小区3号楼3单元201室房屋出售给张某，房价款为350000元，合同签订之日张某向孙某支付定金10000元，2005年7月10日张某交付房款200000元，于2005年7月15日前双方办理房屋过户手续，张某支付其余购房款140000元。合同签订后，张某便向孙某支付了定金10000元，并于2005年7月10日向孙某支付了房款200000元，此后，张某要求孙某办理过户手续，但孙某不予理睬，拒绝协助办理过户，张某即诉至法院，要求办理过户。
诉讼中被告孙某之妻王某向法院表明该房产为夫妻共同财产，孙某转让该房产并未征得自己同意，并且自己不同意转让，要求确定无效。
    法院经过审理认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系真实意思表示，根据被告提供的房屋所有权证记载孙某为房屋所有权人，并无共有人，虽然孙某没有征得王某同意转让房屋，但张某没有义务审核房屋是否为夫妻共同共有，张某基于房屋所有权证具有的公信力有理由相信登记在孙某一人名下的房屋为孙某个人所有，基于物权公示公信效应，根据《最高院关于婚姻法解释一》第十七条第（二）项的规定，王某不能以未经其同意为由，对抗善意第三人，因此合同应为有效合同，双方应该按约履行，判决孙某过户。
基本案情（二）
    2008年3月15日，金某与林某签订商品房转让合同，合同约定了转让金额、付款方式以及过户等相关事宜，林某按照约定履行了付款义务，但金某的妻子杜某得知金某卖房后坚决不同意过户，反对金某卖房，无奈之下，林某将金某告上法庭，要求金某履行合同，协助办理过户，金某之妻杜某作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求确认商品房转让合同无效。
    法院审理后认为，金某转让的房屋属于夫妻共同财产，根据《民通意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权力，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产属于无效处分，并且金某之妻杜某明确表示不同意转让，因此最终确认合同无效。
律师评析
    以上两个案例是本律师曾经代理的案件，可以说两个案例基本相同，但是判决结果却完全相反，主要原因是法律之间关于共有财产的处理存在不一致造成的。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》规定部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；《合同法》又规定了无权代理、无权处分的追认制度以及表见代理制度；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中又规定家事代理权制度；《城市房地产管理法》中又规定未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让；《中华人民共和国物权法》出台后明确了善意取得制度不仅适用于动产，同样适用于不动产。因此，正是由于上述法律法规的不一致，加上各个法院对房屋等不动产买卖类案件的判决保护对象不一样，才会产生类似案件同样诉讼请求、不同判决结果的情况发生。
    根据以上阐述，夫妻一方私自转让夫妻共有房产是否合法有效呢？买受人能够取得房屋的所有权吗？对这个问题，《中华人民共和国物权法》给出了明确的解释，要区分不用情况进行认定：
    (一)转让合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证，但没有出示夫妻另一方的授权委托书的情况下签订的房屋转让合同应当无效，即使已经完成房产过户手续，房屋转让合同也是无效的，因为此时买受人不是善意的，不能适用善意取得制度。
    （二）转让合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的名字，出卖人与买受人签订合同并支付了对价，并且完成了房屋过户手续，买受人构成善意取得，应当能取得转让房屋的所有权。如果出卖人与买受人没有办理房屋过户手续，则不能适用善意取得制度，买受人不能取得房屋的所有权，至于转让合同的效力问题，我认为该合同属于效力待定的合同，根据夫妻另一方是否追认以及出卖人是否构成表见代理来区分合同效力。
    随着《房屋登记办法》于2008年7月1日开始正式实施，登记在一个人名下的共有房产将会大量减少，因为该办法第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请”。但在该办法之前的登记一人名下的共有房产仍然会存在，房屋登记机关以及人民法院会通过审查婚姻关系来保障另一方的合法权益。
因此，正是如此，买受人在购买二手房的时候，为避免以后发生纠纷甚至诉讼，应征得房屋共有人（尤其是夫妻双方）的同意，要求所有的共有人当面签字、共同到房管部门办理过户手续，如果房屋共有人无法同时到场，可以要求其办理委托公证手续，以防假冒共有人签名骗取房产证。
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