一房多卖欺诈行为的表现形式、成因、对策法律思考
发布日期:2012-07-14 作者:徐涛律师
三、防范房地产市场中欺诈行为的对策。 由于同一标的房屋上并存众多权利,各权利人只能就同一财产请求权利保护,购房人要求办理房屋“两证”的,但如何避免购房消费者与抵押权人、工程款权利人等间的权利冲突、减少纠纷的发生? (一)加强房地产预售商品房的管理监督力度。房地产业急剧升温,发展速度,加强政府相关部门对其进行有效的监管,则显得尤为必要和迫切。政府管理部门严格要审查房地产企业的资质,确保该类企业完全具备房地产开发资质的实质要件。要加强对房屋销售的监督管理工作,切实履行监督管理职责,从源头上避免一房两证、一房两卖现象的发生。 (二)严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记,确认开发商完成国家预售规定的配套建设和交纳应缴的费用,并完成预售前的所有法定行为,达到“五证齐全”的前提下,方可指令预售许可,发给开发商预售许可证。在预售过程中,相关政府部门还得做好跟踪监督工作,严格审查每套房屋、每栋楼房的销售是否合乎相应法规的要求,从根本上堵住重复售房的漏洞。 (三)理顺管理权责关系,建立快捷查询系统。房地产管理部门必须花大力气理顺各级职能,做到上下衔接,同级权责范围明确,避免多头管理、重复管理。要从方便群众、遏制欺诈的原则出发,建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统,避免一房多卖、一房多抵的现象发生,构筑房地产反欺诈机制。 (四)提高购房者的法律意识。在房地产交易火暴的今天,因为购房被骗的乏其人。为了能防止不法开发商行骗,除了在思想上提高警惕,还要有自我保护意识。 最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)明确规定,具有下列情形之一,买房人可以要求双倍赔偿:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已抵押的事实;五是出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况,并将此情况通过录音方式记录下来,作为证据保留。如果发现开发商可能存在上述情况,应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况,认真审查,核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效,同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售,必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。 四、商品房重复销售案件的处理。 最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系,因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定,对于有关当事人都应一视同仁,平等相待。 (一)在先买方的无效请求权。《解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。在先买方并未获得房屋所有权,因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。笔者认为,在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。 1、该权利的产生有严格的前提:其一,卖方与在后买方属恶意串通。如果明知该房属于重复销售,理智的在后买方完全可以另觅他房,以免没有必要的纷争,除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二,必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同,房屋所有权还保留在卖方的手中,在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同,而无须主张在后合同无效。 2、买方的惩罚性赔偿请求权。根据《解释》第八条和第九条的规定,在商品房重复销售纠纷中,在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《解释》第八条的规定:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定:卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 3、在先买方的惩罚性赔偿请求权。依据《解释》第八条的规定,在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售,并且导致在先买方无法取得房屋,在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权,而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。 (1)如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话,比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方,导致在先买方无法获得房屋,在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权,而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。
(2)如果在后买方与卖方恶意串通,但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效,则在先买方最终能够获得房屋,因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。 (3)如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方,而在先买方不主张在后合同无效的话,可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。 (二)在后买方的惩罚性赔偿请求权。依据《解释》第九条的规定,在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实,“导致合同无效或者被撤销、解除的”。 如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约,则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权,而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上,在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。 目前我国的商品房市场问题较多,开发商在短期利益的驱动下,制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行为层出不穷。针对这一情况,最高法院克服了现行立法不完善的困难,及时出台了《解释》,《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用。
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