此案定金该不该双倍返还

发布日期：2012-09-15 作者：徐涛律师

　案件　　2005年5月初，顾某在买房时看到某楼盘彩色效果图及沙盘上标明，该楼盘配备有儿童乐园、休闲广场、游泳池、网球场等附属设施。于是，顾某与房产公司签订了《商品房认购协议书》，交付了定金1万元。在签订正式购房合同时，顾某要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同，遭对方断然拒绝，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。之后，房产公司只同意退还定金5000元。无奈之下，顾某向法院提起诉讼，要求对方双倍返还定金2万元。
[案情分析] 　　评析
　　讨论此案，首先要搞清楚顾某与房产公司签订的《商品房认购协议书》是预约合同，还是本约合同。这涉及到此案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第四条的规定审理的问题。笔者认为，顾某与房产公司签订的房产协议书属于预约合同。最直接的理由是双方都还认为需要再签订一份《商品房买卖合同》。
　　接下来的问题是，根据《解释》第四条的规定，顾某与房产公司未能签订商品房买卖合同，是否属于“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能定立”的情形。若属于则只能原数返还定金，不存在双倍返还的问题。
　　何为“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能定立”的情形?没有明确的司法解释。有专家认为，这既包括情势变更情形，也包括不可抗力情形，如开发项目被政府行政决定取消、缓建，地震、火灾等导致开发项目灭失，但此决不包括市场风险。显而易见，本案中顾某与房产公司未能签订商品房买卖合同，既不存在情势变更，也不存在不可抗力。
　　既然如此，是顾某违约还是房产公司违约呢?按照定金罚则，若顾某违约则无权要求返还定金。反之，则可获得双倍定金。此时问题的焦点已成为顾某是否有权要求将其看到的售楼彩色效果图及沙盘上标明的儿童乐园、休闲广场、游泳池和网球馆等附属设施写入合同。根据《解释》第三条的规定，如果房产公司的销售广告和宣传资料所做的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的定立和房屋价格的确定有重大影响的，应该确定为将要约。顾某看到的儿童乐园等附属设施，显然属于具体确定，而且对顾某决定购买这里的商品房，毋庸置疑地产生了影响。由此可见，通常作为要约邀请的广告和宣传资料，一旦具备了具体确定的内容，并且对买卖合同定立和价格的确定有重大影响时就变成了要约。既然是要约，顾某当然有权要求房产公司写入合同，房产公司断然拒绝的行为则属于公然的违约行为。因此法院判决让房产公司双倍返还定金。

[案情结果] 　　判决
　　法院审理后认为，该房产公司开发的楼盘彩色效果图及现场沙盘反映其所售楼盘配备有儿童乐园、休闲广场等附属设施，顾某在此情况下与对方签订了《商品房认购协议书》,由此可见，售房宣传资料对顾某所购房屋具有决定性的影响，宣传资料应视为售房要约的一部分。
　　顾某在签订正式房屋买卖合同时，要求将房屋附属配套设施的交付写入合同内容，是正当的。该房产公司拒绝写入，致使房屋买卖合同未能订立，应视为房产公司违约。法院判决房产公司双倍返还顾某定金共计2万元。
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