安阳律师谈婚前共同购房涉及的法律问题

安阳律师周立谈婚前共同购房涉及的法律问题
                             -------2011年5月18日安阳电台社会与法栏目稿件 
    【案情介绍】张强和王芳是一对情侣，双方为筹备结婚，于2003年5月共同购买了一套价格49万余元的房产，并与房产公司签订了《商品房预售合同》。所购房屋的首付款和契税等由张强支付，张强还以自己的名义申请了组合贷款30余万元。2004年，两人办理了房屋产权登记，经有关部门核准，房屋产权登记在张强和王芳两人名下。房屋交付后，张强出资装修了房屋。但此后双方为琐事发生纠纷，感情破裂。分手后，两人多次协商处理共同购买的婚房未果。王芳遂诉至法院，要求根据房屋产权共同共有的事实，分割房产。分割方案为房屋可以归张强所有，张强须按目前平均价支付其一半即65万元。
    【本案焦点】
一、2003年5月共同购房，首付款、契税和贷款由张强支付；
二、2004年房屋产权登记在张强和王芳名下；
三、房屋交付后，张强出资装修了房屋；
四、王芳诉至法院，要求根据房屋权共同共有的事实，分割房屋。
    主持人：“在天愿作比翼鸟，在地愿为连理枝”是白居易《长恨歌》中的名句，千百年来恋人们总爱用这一句诗来互诉衷肠。然而现实是残酷的，热恋中的男女是没有理智的。当初的海誓山盟到今天的劳燕分飞，使多少人潸然泪下，黯然神伤。今天，我们就来共同关注一起与“爱情”有关的案例，今天我们请到直播间的嘉宾是周立律师，欢迎周律师参与我们的节目！
    周立：谢谢，主持人！
    主持人：周律师，今天这个案例跟以前我们见到的离婚财产纠纷案例不同，两人在没有结婚就共同购买房产，到后来反目成仇提起诉讼。这种案例在日常生活中多吗？
    周立：目前，随着我国房价的不断飙升，购房的压力也在不断增大。大家都有一种恐慌心理，好像今天你不买房，明天你就会更买不起房。年轻人刚参加工作毕竟力不从心，财力有限，所以社会上不少情侣在婚前就共同购买了房屋，有的是家长共同出资，产权为未婚夫妇双方的名字；有的是未婚夫妇一方出资，共同署名等。这种购房现象还是比较常见的，但像本案这样闹到对簿公堂的地步比较少，一般人会选择息事宁人的态度，私下协商解决。但随着大家法律意识的提升，这类案件有逐步增多的趋势。
    主持人：说到房屋产权的共同署名，大家也许并不陌生，很多人，特别是恋人之间，会认为是紧密无间，是一种爱的表达方式，都要成一家人了，何必分的那么清楚。周律师，您能不能从法律的角度具体分析一下这种现象呢？
    周立：我们经常说，亲兄弟明算账，实际恋人之间也应该这样。否则，一旦反目成仇，必然会带来很多麻烦。像本案这样，相信双方肯定会后悔当初的做法。做不成夫妻，还可以做朋友嘛！至少不用上法院吧。好的，回到正题，说到房屋产权的共同署名，我们在以前的节目中也经常提及，相信大家应该不陌生。房地产所有权是物权的一种。关于房地产这种不动产的权利归属问题，我国实行登记生效制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”即房屋的权利人是根据房地产权利登记凭证上载明的权利人为准的。在本案中，房地产权证上产权登记人是张强和王芳两人，所以该套房屋应属双方共同共有。
    主持人：既然这套房屋是双方共同共有，那这种恋人之间的共同共有和夫妻共有财产有什么不同呢?
    周立：恋爱关系不属婚姻法保护范围，婚姻法对夫妻权益的保护是全方位的，包括家庭的财产、子女，责任，义务等等。都有详尽的条款。而且夫妻关系还受继承法的调整。所以两者相比确实不可同日而语。恋爱关系在法律中没有具体规定，涉及的财产问题只能参照共同财产的分割原则。根据民法通则第七十八条的规定，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。因此王芳要求分割共同共有的财产于法有据，应予支持。共有财产的分割一般有以下几个原则：一、自愿原则，有约定的从约定。二、公平公正原则，共有人对共有物产生做出贡献的大小，如果不能区分贡献的大小，原则上是均分。
    主持人：从前面的案情介绍，我们知道，虽说是共同购房，房屋的产权也登记在两人名下，但实际出资的自始至终都是张强。王芳要求均分房产要求能得到法院的支持吗？
    周立：能不能得到法院的支持，要看你提供的证据。实践中，我们很多当事人不理解，我明明有理，怎么就败诉了呢？其实主要原因就是因为你的证据不足以支持你的诉求，得不到法院的采信。通俗的讲：打官司打的就是证据，法官并非诉争事实的当事人，其对案件事实的判断是在对证据进行筛选的基础上依据法律作出的事实认定。在本案中，我们可以看到，双方在恋爱期间并没有对共有的房屋如何分割达成约定，因此应当根据公平公正的原则来分割共有财产，张强出了房屋的购房房款及办理相关手续的资金，并且提供了相应的证据。主要份额理应归其所有。该套共有房屋，张强做了几乎所有贡献，但是房屋在两人共有的过程中升值，对这部分的增值款，双方都有一定的贡献。作为共有人，王芳也应得到相应的补偿。但是，本案中双方对共有物贡献大小十分清晰的案件在生活中是少见的，多数情侣在买房装修过程中的出资情况很难认定，最后只能根据公平原则平分。所以，未婚情侣在婚前如果购买房屋或者购置其他大宗物品时，应尽量进行财产公证，对双方的权利作出明确约定，以避免因权属不清而产生纠纷。
    主持人:周律师，既然张强是两人购房的实际出资人，为什么您会说房屋在两人共有的过程中升值部分，王芳也有一定的贡献。她没有出资，有什么贡献？
    周立：这个问题就要结合生活常识来加以判断了。实践中，法院除了要依据法律法规来审理以外，有时候也要依据风俗习惯或生活常理来做出正确合理的判断。在本案中，虽然王芳没有出资，但房屋在两人共有期间出现了升值，这个升值是因为两人共同购房产生的，具备一定因果关系。也就是说，这部分价值的产生与两人的共同购房有着必然的联系。现在房价涨的这么快，这部分价值显然不是个小数目，所以我个人认为王芳得到一定的补偿还是合理的。
    主持人：好的，相信大家都很期待本案的结果，下面我们就请周律师介绍一下法院的审理情况，看法院是如何判决的。
    周立：好的，法院经审理后认为，不动产的产权人以登记为准。该房屋的权利人为张强和王芳，双方对此都没有异议，应认定该房屋为张强和王芳共同共有。共同共有人享有权利，承担共同的义务。因此。原告要求分割房屋的请求，应当予以支持。由于本案该房屋购买的钱款（包括贷款）均由被告支付，并由被告出资进行了装修，原告王芳并没有出资。依照法律规定，在分割上应当适当考虑双方应得份额，故原告王芳要求以房屋一半的市场价进行分割的要求，与法律不符，法院不予支持。最终，法院判决该套房屋权利归被告张强所有，张强应支付原告王芳房屋产权折价款7万元。