离婚中房产法律知识问答

1、婚前一方用个人财产购置的的房屋，离婚时房屋升值，如何分割？

　　根据《婚姻法》第十八条第一项的规定，夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干题目的解释（一）》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。”所以，在婚姻当事人双方没有约定的情况下，婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分属于个人婚前财产，在双方婚姻关系存续期间，房屋按照离婚时的市场价升值的部分则属于夫妻共同财产，所以在这类房屋进行分割时要区别个人财产和夫妻共同财产部分，按照不同的标准分割。

　　2、婚前双方共同出资购置房屋，但房屋权属证书上仅登记了一方的名字，离婚时，房屋如何分割？

　　婚前双方共同出资购买的房屋，房屋权属证书上仅登记了一方名字的情况，根据不动产登记的原则，该房屋应为在婚前进行了产权登记确当事人一方的婚前个人财产。但是，婚前另一方当事人也为该房屋出资，并可以提供相关出资证实，应视为婚姻当事人一方向另一方借款，离婚时，另一方可以主张成立债权债务关系，要求对方偿还其婚前为购房而出资的同等金额。但是，假如房屋升值，另一方则无权要求按目前的市场价进行分割。所以，为了保护自己的权益，双方婚前共同出资购房的，应在房屋权属证书上将双方的名字都进行登记，若没有登记，就要对这共同出资这部分资金进行约定，这样才能确保自身的正当权益不受侵犯。

　　3、父母在子女婚前的房产赠与是夫妻共同财产还是个人财产？

　　根据《婚姻法》的相关规定，婚前，一方父母对其子女的赠与，在没有特别约定的情况下，应当属于子女的个人财产。婚姻关系存续期间，一方父母对其子女的财产赠与，在没有特别约定的情况下，应当属于夫妻共同财产。

　　认定父母婚前赠与子女的房产是属于子女个人财产还是子女夫妻共同财产，要根据一方父母赠与其子女时的具体情况来确定。假如是以双方结婚为条件的赠与，那么在双方登记结婚后应当视为共同财产。假如没有具体说明是附条件的赠与，那么就应该认定为是父母一方对其子女的个人赠与。

　　4、双方结婚时由一方父母支付首期款购置的房屋，婚后夫妻双方支付了后期款，但房产证上只有一方的名字，该房屋是否属于夫妻共同财产？

　　婚后夫妻共同交付的供房后期款部分以及为房屋装修所支付的相关用度都属于夫妻共同财产，离婚时可以要求对这些用度进行分割。至于一方父母的出资部分则要依据当时的具体约定来处理；假如是父母对子女的赠与，可按照《婚姻法》的相关规定来处理，假如是父母借贷给子女的购房款应提供相应的证据证实，对于共同债务则由夫妻双方共担。协议离婚时，双方可以本着自愿自主的原则将这笔用度进行分割。起诉离婚时，若另一方主张权利要求分割，那么就应将具体的用度清单以及具有证实力的相关证据提交给审判职员以便于审判职员公平公正地进行财产的分割判决。

　　5、人民法院对离婚双方仅享有“部分产权”的房屋如何处理？

　　根据最高人民法院《印发＜关于审理离婚案件中公房使用、承租若干题目的解答＞的通知》的相关规定，对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院将参照有关规定和司法解释，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部分公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

　　6、一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

　　固然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。假如一方确能证实婚后还贷资金仅来源于其个人财产，则该部分不应认定为夫妻共有财产。

　　7、一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚时如何处理？

　　夫妻一方婚前付了部分房款，婚后取得房产证，婚后双方共同还贷的房屋应认定为婚姻关系存续期间夫妻的共同财产。离婚时，可以将房屋按照双方的出资比例进行分割，分得房屋一方按照双方的出资比例以及参照该房屋当前的市场价给予无房一方相应的差价金额。

　　8、一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房屋权属证书的房屋如何分割？

　　根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干题目的解释（二）》的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权回属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高人民法院有关文件规定，法院不宜判决房屋所有权回属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。

　　购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决，而在该房屋取得所有权后，另行提起诉讼处理。

　　9、房屋权属证书上有第三人的名字，离婚时，房屋如何分割？

　　房屋权属证书上有第三人的名字，是指房屋权属证书上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字、父母或者其他人的名字。在这种情况下，人民法院一般不会主动追加第三人，通常的做法有：

　　（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；

　　（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

　　10、夫妻共同居住的公房什么条件下双方均可承租？

　　夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

　　夫妻双方均有承租权，人民法院将公房判由一方承租的情况下，人民法院根椐双方当事人的实际情况确定承租方给予另一方适当的经济补偿。关于补偿的标准现在还没有同一的规定，一般由法院根椐当时的租房价格及当事人的收进等情况酌定。

　　11、婚前一方承租，婚后购买产权的房屋是否是夫妻共同财产？

　　对于婚前一方承租的房屋（大部分是一方单位分配的公有房屋），结婚后参加房改，用共同财产购买了产权，房证只有一方的名字，对于这种情况，根椐最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干题目的解释（二）》第十九条规定，应认定为夫妻共同财产。

　　12、夫妻一方将财产赠与其婚外情人是否有效？

　　在约定夫妻财产制下，夫或妻有权将约定属于自己的财产给予他人而无须征得配偶的同意。据此，给予婚外情人的财物假如没有充分证据证实存在如借贷等关系，应属于赠与。根椐《合同法》第一百八十条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干题目的意见（试行）128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。公民之间的赠与合同属于实践性合同，该赠与行为以对方实际接受财物而完成，赠与人事后无权请求返还。

　　在法定夫妻财产制下，依据我国《婚姻法》的有关规定，在婚姻关系存续期间，任何一方所得财产，原则上均属夫妻共同共有财产。夫妻作为共同财产的共有人，对福彩3d开奖号码共有财产享有同等的处分权。根据《民法通则》的相关规定，夫妻一方将财产赠与与其通***、姘居的第三人的行为，属于部分共有人擅自处分共有财产，应认定为无效，并且自始不发生法律效力，婚外情人据此取得的财物便没有了正当根据，应属不当得利予以返还。但是，在目前的司法实践中也有例外，由于有些重婚、通***或姘居的第三者可能也是无辜的受害者。人民法院通常会根据具体情况和保护妇女儿童的法律原则，在维持他们基本生活的条件下承认其赠与行为的部分效力。但是，这种情形并不否定上述普遍性的法律原则。一旦重婚、通***或姘居的第三者在知情的情况下仍然与一方当事人发生婚外情，他们的要求则无法得到法律的支持和保护。

　　第二节 离婚房产典型案例

　　（一）婚前一方个人购置，婚后共同还贷，升值后如何分

　　《大连晚报》2008年9月7日

　　[案例]小王与女朋友小李是高中同学，经过五六年的恋爱，于2007年元旦登记结婚，2005年6月小王购买了一处商品房，房屋面积80平方米，5000元/平方米，总价款40万元。首付款为12万元，其中小王父母给了10万元，小王自己付了2万元，按揭贷款28万元，每月还贷为2000元。2006年6月小王取得房屋所有权证。小王至与小李登记结婚时共还贷18个月计元。结婚后夫妻俩共同还按揭贷款12个月共元。好景不长，由于性格原因，两个人整日吵闹不断，又不能宽容对方，双方决定离婚。现在屋子已经涨到9000元/平方米，小李提出屋福彩3d试机号子应该有她一半，小王说只能给共同还贷的一半元。曾经热恋的情人恩爱的夫妻反目成仇，走上了法庭对簿公堂。

　　[郑州离婚律师解析]小王找到了律师，律师告诉小王，根椐《婚姻法》第十八条第一项规定，夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，同时在没有约定的情况下，婚前一方个人的财产，不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产。小王在婚前付首付款购置的房屋并于婚前取得了产权证，依物权法，应确认小王为房屋所有权人，其中首付款12万元及小王还贷的元为小王婚前个人财产，婚后共同还贷的元中的元小王应返还小李，根椐婚姻法规定婚姻关系存续期间，房屋按照离婚时市场价升值部分则属于夫妻共同财产，该房屋增值了32万元，婚前小王首付款及还按揭款计元，婚后共同还贷元，已付款合计18万元，小王付款占已付款比例为87%，增值额属于小王个人的部分为：32万元*87%=27.8万元，增值额属于夫妻共同财产的部分为：婚后共同还贷元占已付款比例为13%，32万元*13%=4.2万元，其中2.1万元属于小李。未还按揭款本息由小王偿还。

　　日前，法院也依法判决，房屋所有权属于小王，由小王返还小李还贷款元，支付小李房屋增值部分款万元。小李不服一审判决，上诉至市法院，市法院驳回上诉，维持原判。

　　（二） 婚前共同出资买房，房证写谁得慎重

　　《大连晚报》2009年1月6日

　　[案例]婚前男女双方正处热恋之中，经常有为了结婚购置新房，一般签定合同只写一方名字，开具发票及办理产权证也只写一方名字，双方共同出资也不会有什么书面协议，而离婚时另一方却方矢口否认。女青年小刘现在就碰到这种闹心事。

　　四年前，二十八岁的女青年小刘与大她三岁的男青年小黄开始了热恋，2006年8月双方决定共同出资买一处屋子结婚用，面积70平方米，4000元/平方米，首付款14万元，小刘拿出多年积攒的8万元，小黄拿了6万元，又付了一万余元的税费等，按揭款为14万元，购房合同及发票都写的小黄的名字，小刘想小黄“老实厚道”，两个人都快结婚了，写谁还不一样，也就没有介意，双方也没有书面的约定。2006年12月房证下来了，也写的小黄一个人的名字。小刘问小黄，房证怎么不写两个人的名字，小黄说：按规定发票是谁就写谁的名字，写谁不都是咱俩的。小刘也就没在意。2007年1月双方登记结婚并举行了隆重的婚礼，没想到小黄由于是家里独子，从小娇生惯养，通宵达旦的上网，上班后哈欠连天，没多长时间被单位开除了，几个月也不出往找工作，晚上不是上网，就是出往饮酒到后半夜，白天睡觉，全家只靠小刘的一千多元生活，屋子的按揭款还得婆婆帮还，忍了大半年，小黄毫无悔改，前几天趁着酒劲把小刘打了，这下小刘心彻底死了，一纸诉状向法院提出离婚，要求把共有房屋判给自己所有，她给小黄找差价款。

　　庭审中，小黄跟法官讲，当初买房不是共同买的，是他借小刘8万元，房证是他的名，屋子是他自己的，同小刘无关。法院以为小刘没有证据证实该房屋是双方共同出资购房，且房屋所有证上只登记了小黄一人名字，依《物权法》相关规定应认定为小黄个人婚前财产，小刘的8万应视为向小黄的借款，遂判决小黄返还小刘8万元。小刘不服一审判决上诉，二审法院维持了一审判决。小刘懊悔不已，怎么也想不通，找到了律师咨询。
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