最高人民法院二审民事案件解析 (房地产开发纠纷)

发布日期：2012-11-13 作者：徐涛律师

案例一：房地产合作开发约定产权分成模式，因房价急剧上涨引发纠纷

（1）商业银行不能投资非自用房地产或向非银行金融机构和企业投资。1995年7月1日起实施的《中华人民共和国商业银行法》第43条规定，商业银行在中行人民共和国境内不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。根据联合开发合同的上述约定，西城工行投资用于解决西城工行职工住宅部分的合同内容不违反商业银行法的禁止性规定，应认定有效。但西城工行投资用于商业开发、赚取商业利益的部分内容，因违反了商业银行法第43条的禁止性规定，应认定为无效。

《中华人民共和国商业银行法》第四十三条　商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。

（2）维护案件的实质公证。人民法院在处理实质公正和形式公正的关系上，既要坚持实质公正为根本价值，又要坚持以形式公正为基本保障。所谓实质公正，就是要通过自有裁量权的正当行使，充分考虑个案情况，考虑国情和社情民意，深入发掘案件所涉法律的立法宗旨，某一条法律的基本精神，结合《民法通则》规定的基本原则如诚实信用原则，彰显法律作为社会普遍遵循的行为准则的基本属性。不仅要讲法，而且要讲理、讲情，注重法、理、情的融合，尽可能地使裁判结果符合社会所公认的价值取向，避免司法的粗暴与专横。不仅据以定案的事实要形成内心确信，而且案件的裁判结果也要从内心确认为是公正的，在实质上是公正的，而不能仅仅从形式上看是公正的。

“只是考虑到七色光公司实际上获利了，才想办法让七色光公司多赔一点，但多赔也有一个度的问题。二审判决七色光赔400多万元能够较好地平衡双方的利益关系，能够使法律效果和社会效果有机统一起来。这样处理，能够案结事了。”

案例二：行政机关依法查封的房地产能否判决交付和转移产权

（1）在房地产合作开发过程中，为防止其他合作方擅自对合作建房予以处置，通过向公安机关报案，行政查封房产的方式限制转让。“时至2005年4月26日，因华事得公司举报其公司内部工作人员涉嫌罚罪，辽宁省大连市公安局（以下简称大连市公安局）将华事得公司在亿锋公司处的1万平方米64套商住公寓予以查封，并责令不得‘办理产权、交易、抵押、房产移交’”。“据大连市公安局称，其查封案涉1万平方米商住公寓的目的是为了保护华事得公司的利益，防止国有资产流失”。

（2）对《城市房地产管理法》第38条第2项的理解。

第三十八条下列房地产，不得转让“（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。

《房地产管理法》第38条第2项的立法本意在于，维护司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的目的，即预先固定保全财产的占有使用和权属状态，避免权利保护目的落空。如果人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同，相应裁判行为就不存在违反《房地产管理法》第38条第2项的问题。

案例三：关于先履行抗辩权的认定

房地产转让合同签订后，转让方股东向行政机关就转让合同约定的房地产证办理转移登记事宜提出异议、公安机关就房地产转让事宜予以调查等客观情况，足以构成受让方不予接收交易房产并支付余款的抗辩理由，符合合同法关于先履行抗辩权的行使要件。

案例四：妨碍举证的事实推定规则在审判实践中的具体适用

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定适用条件：一方当事人持有证据无正当理由据不提供的事实已经被证据证明；对方当事人提出该证据的内容不利于证据持有方；法官推定的事实内容是确定的这三个条件。在具备上述条件下，法官经向证据持有人释明对证据持有的认定及不提供证据的后果，可以依法推定对方当事人主张的事实成立。

房地产合作开发合同双方当事人就合作建房的成本与收入存在争议，在一方不提供相关财务会计资料，无法确定收支情况的前提下，另一方根据房地产主管部门的备案合同确认收支状况，法院予以支持。

案例五：如何确定再审案件的审理范围？

争议双方在法院主持下就房地产合同转让纠纷达成调解协议并由法院制发《民事调解书》，第三方抵押权人认为该《民事调解书》损害了其合法享有的抵押权，提出异议；法院裁定再审。

因抵押权是附着在抵押物上的权利，虽抵押物的转移而转移，抵押权人可在抵押物上行使优先受偿权。再审一审判决：《民事调解书》合法有效，予以维持；受让方承担对抵押权人抵押权的清偿义务。再审终审判决：撤销再审一审判决，维持《民事调解书》。

1、再审案件的审理范围应受原审审理范围的限制。对于第三人提出的诉讼主张，被告新增的诉讼主张（如否认原告法人人格而要求原告股东单位承担责任、其他相关主体承担连带责任），均应超出限制范围，不予审理。

2、“由于雄新公司（抵押权人）是基于其申请，由一审法院通知参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条的规定，其诉讼地位为无独立请求权第三人。一审判决判令一审原告长勘院向无独立请求第三人雄新公司承担责任，违法了民事诉讼‘不告不理’原则。”

案例六：委托合同中受托人责任的承担

背景：房地产公司（委托代建的受托方）的法定代表人刘素琴是东瓦窑村的村民，在外经商发了财。东瓦窑村认为刘素琴会经商，会跑关系，所以就签订了本案的委托代建协议，约定房地产公司只收取5％的管理费。实际上这5%的管理费是给刘素琴跑关系的好处费。刘素琴也给东瓦窑村跑了关系，包括到国家计委立项、协助贷款等。因为涉案的批发市场不扩建，就要被拆除，而批发市场是东瓦窑村的“命根子”，所以，出现了本案的委托代建合同，否则东瓦窑村完全可以和施工单位直接签订施工合同，没有必要签订委托代建协议。

委托代建合同中，受托人的违约责任以其存在过错为前提。这是委托合同与其他合同在违约责任承担这一点上最大的区别。其他合同违约责任的归责原则是严格责任，一旦违约事实出现，就应当承担责任，除非有法定或约定的免责事由。

即使批发市场公司证明了房地产公司应该向其交付工程的时间，但如果不能证明房地产公司存在过错，其仍然不能要求房地产公司承担违约责任。因此，交付房屋的时间在本案不具有多少法律意义。从批发公司的角度看，举证证明房地产公司在履行委托代建合同中存在过错才是批发市场公司胜诉的关键。然而，批发市场公司举证的重点却没有放在这点上，导致其没有举出这方面的证据。总的来看，批发市场公司在二审中混淆了委托代建关系与施工合同的关系，从诉讼策略上看是失败的。

《合同法》406条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。
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