房屋买卖合同之定金纠纷案

【案情简介】
2011年7月初，当事人张某与某投资咨询公司（房地产代理商）订立认购书，约定张某在订立认购书时支付定金5万元并选择一次性付款，出售方以折扣价（原价68万，实际售价41万）出售给张某，但前提条件是张某放弃前三年的使用及收益权。张某认购的物业为商铺用途，出售方在宣传册中宣传该物业（整体大楼）规划为小商品批发。订立认购书后张某有些犹豫，并于第三日到房管部门查册发现该房屋的规划功能为餐饮。
后由于各种原因，张某多次找到出售方提出不再购买，并希望对方退还定金，但对方置之不理。
【案情诊断】
通过分析该案，本律师认为，出售方在宣传册当中约定该商铺的功能为小商品批发，而实际的规划功能为餐饮属于违约；再者，出售方以高价再折扣进而让购买方放弃前三年的使用及收益权涉嫌欺诈，因为其“折扣”后出售的价格其实也就是正常的市场价格，同时，认购书还有其他违法的地方。
张某确定不再购买该物业，并认可本律师对案件的的分析意见，于是决定委托本律师代为起诉。
【代理意见】

民 事 起 诉 状
原告：张ⅹⅹ，女，197ⅹ年ⅹ月ⅹⅹ日生，住址：广州市ⅹⅹ区ⅹⅹ路ⅹⅹ栋ⅹⅹ房，身份证号：431ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ。
委托代理人：李立银，广东同益律师事务所律师，地址：广州市黄埔大道西76号富力盈隆广场10楼；邮 编：510623；手机：13642329291；电 话：020-22016666；传真： 020-22016688。
被告：广州ⅹⅹ投资咨询有限公司；地址广州市ⅹⅹ区ⅹⅹ路ⅹⅹ号ⅹⅹ房；法定代表人：ⅹⅹ；电话020-ⅹⅹⅹⅹ；组织机构代码：58ⅹⅹⅹⅹ。
诉讼请求：
1、依法解除原告与被告于2011年7月7日订立的《ⅹⅹ认购书》；
2、依法判决被告返还原告支付的定金5万元整；
3、依法判决被告支付原告从本案立案之日至被告实际返还款项之日的利息（以5万元为本金，按同期商业银行贷款利率计算）；
4、本案的案件受理费由被告承担。
事实与理由：
2012年7月7日下午，原告来到广州市ⅹⅹ区ⅹⅹ路ⅹⅹ号ⅹⅹ城看房，被告的销售人员冯ⅹⅹ给原告介绍：该项目是要开一个专门做饰品批发的专业市场，并说ⅹⅹ路马上要搬迁，很多那边的老板都到这边买了铺及前景如何的好等；后来原告也有点心动，就问有没有合同，冯ⅹⅹ说没有还得等一段时间才有。原告又问是否以是房管局的合同为准，她说是的。当时很相信这位售楼小姐，觉得还比较实在，而且还是以房管局的合同文本为样本，也很正规；就下了五万定金买了311号铺；但在交定之前，冯小姐也没有告诉原告还要签一个认购书，交定之后才知道要签个认购书，但是钱已经交了，只好看了看认购书把它签了，但签了之后觉得很多漏洞：我明明没有看到买卖合同文本，认购书条款上却说已经看过了，由于当时很相信这位售楼小姐，所以也没细想。但想想不放心，第三天去房管局查册，却发现该房屋规划的使用功能是餐饮。同时，认购书所列的条款要求原告放弃2015年11月1日之前的使用及收益权既不公平，亦有欺诈：被告故意调高售价（68万元）是明显的欺诈，因为当时该地域的市场售价最高也不超过五万元一平米。原告认为，被告先收取原告的款项，之后才告诉原告要求订立认购书，原告不得已才同原被告订立一份非常不平等的合同。同时被告故意隐瞒原告很多实际情况，欺骗原告订立了《ⅹⅹ认购书》，严重损害了原告的合法权益。原告多次与被告的销售人员联系，其均已各种理由予以拒绝，尤其是在原告于2011年8月12日按照认购书约定的联系方式向被告邮发《关于解除ⅹⅹ认购书及退还定金的函件》给被告时，被告竟然不予签收而致使该邮件退了回来！为此不得已原告向法院提起诉讼。被告的具体违约或违法行为表现在：
第一、被告故意隐瞒有关事实同原告订立认购书，欺诈原告：
1、在订立认购书时，被告明确告诉原告该房屋的使用功能是“饰品城”，即是销售饰品的，然而，原告在2011年7月9日查册发现，该房屋的使用功能为“餐饮”！被告在同原告订立认购书之前已经明知该房屋的使用功能却加以隐瞒，故意欺诈原告而订立的认购书依法应予撤销。
2、被告故意提高售价，而后以所谓折扣的形式让原告放弃2015年11月1日前的使用及收益权的行为属于明显的欺诈行为；同时，对于原告来讲，以四十余万元的对价支付款项后放弃2015年11月1日前的使用及收益权亦显失公平！
原告认购的标的面积为10.1135平米，套内面积仅为4.3273平米。而被告销售的价格为68万！虽然原告仅需支付41万，但前提是需放弃2015年11月1日前的使用及收益权！这里的欺诈很明显，即被告虚构了一个明显超出市场正常价格的数字，再以一个正常的市场价作为折扣价为幌子欺骗原告，让原告放弃2015年11月1日前的使用收益权！试问，如果真的向被告所说的销售价格为68万，被告难道会为了得到2015年11月1日前的使用收益权而放弃27万元（68万-41万等于27万元）的利润空间吗？难道三年的出租收益就可以得到27万元吗？显然，被告毫无诚信，以编造的价格扰乱客户的视线进而欺骗消费者！这种行为令原告忍无可忍，原告支付了对价，却让原告放弃三年使用权及收益，这显失公平！
第二、认购书的订立过程及条款本身存在很多违法的地方：
1、没有出售方的签字，在认购书的第二条8项中明确规定自签字之日生效，而本认购书并没有出售方的签字，同时在订立合同时被告从无出示过有出售方的委托授权书之类的文件。
2、2011年7月7日，被告在收取了原告的定金后，才将认购书合同给原告签订，此时原告不签合同已经没有了选择，同时对于正式的购房合同也根本没有向原告明示。
3、被告违法聘用其他单位的销售人员进行销售，这一行为严重违背广州市房屋中介管理条例的规定。据原告了解，被告的售楼小姐冯ⅹⅹ在ⅹⅹ执业，而其又以被告的销售代表的身份（被告同为房地产中介服务机构）进行销售并与原告订立认购书明显违法。恳请贵院依法查明并向相应的行政机关发出司法建议书反映被告及其销售人员的这种违法行为，原告保留向行政机关投诉举报的权利并一查到底！
恳请贵院以法律为依据，以事实为准绳，依法支持原告的诉讼请求。
此致
广州市ⅹⅹ区人民法院
原告：
年 月 日
附：起诉状副本一式 2 份，证据及清单各一式 2 份。

【审判结果】
该案立案后，对方主动找到我方进行调解，将全部定金予以退还。我方的诉讼目的已经达到，故申请撤诉。当事人对结果非常满意。