业主专有权、共有权纠纷

发布日期：2012-12-14 作者：110网律师

1． 案情简介
平顶山市某某区和平路南x号院（商业局南院）10号楼属平顶山市经济贸易委员会家属住宅楼，该楼系南北走向，坐东面西，高7层，共有14户业主居住，原告xxxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、某某、某某与被告某某、某某合系共同居住在该栋楼内的上下楼邻居，其中被告某某家有二套住宅，分别是北户五楼和一楼（建筑面积67. 73平方米），被告某某合（业主某某伦之兄）居住在南户一楼（建筑面积91. 08平方米）。本栋楼共有12间配套车子棚，除一楼住户外每一住户分配一间。其中xxx、xxxx、xxx、xxx分配的车子棚在该楼南面临街。
2001年初，平顶山市某某房地产开发公司与平顶山市商业经济开发公司在平和商场原址建设底商住宅楼，因与原、被告居住的10号楼较近，危及到本栋楼的安全及通风采光。平顶山市经济贸易委员会向平顶山市人民政府反映后，市领导作出批示，在平顶山市规划局的主持调解下，平顶山市城市规划设计研究院对10号楼的加固进行了技术论证，提出了为10号楼南住户2-7层每层增建建筑面积的加固方案，并给10号楼居民造成的通风、采光、噪音干扰等损失分别情况进行一次性赔偿。2001年7月29日，本栋楼的代表某某、xxx、董希文三人与上述两个公司就加固方案及赔偿一事签订了《协议书》。2001年8月14日，某某等该楼14户业主均领取了数额不等的房屋补偿款。上述两个公司也按商定的方案对10号楼进行了加固。2001年9月4日，平顶山市经济贸易委员会下发的平经贸纪要(2001) 01号会议纪要显示，市经贸委家属房公共设施的修缮由经贸委统一协调解决。
近几年来，被告某某、某某合在未征得原告同意的情况下，陆续将其居住的一楼房屋窗户及阳台等处墙体打掉，改造成大门，将住宅改变为经营性用房。其中，被告某某将西外墙及阳台改造为3个大门，室内改造2个门，分别出租给3家用于开办饭店及经营小吃。被告某某合将西外墙及阳台改造2个门，一处用于自己在门前经营冷饮及烤肠，一处出租给他人经营小吃。另外，被告某某未经其他业主同意，将楼梯间装门，里面堆放杂物占为已有。原告xxx、xxxx、xxx、xxx也分别将临街的车子棚改造后出租他人用于经营麻辣串等小吃。
于是，xxxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、某某、某某将某某、某某合告上法院。请求依法判令： (1)被告某某、某某合停止将住宅改变为经营性用房，并立即消除危险，将房屋恢复原状。(2)二被告清除公用通道处的杂物，拆除在共有场地上的违章建筑物，将使用权归还给全体业主。(3)本案诉讼费由二被告承担。
被告某某辩称及反诉称：原告所诉不是事实，应驳回原告的诉讼请求。我并非在承重墙上扒门，仅是在临街的原窗户上扩建而已，是临街的两个门，其他并无改变；楼梯间我装个门，里面放有东西系事实；我在本楼东侧加建小房一间是因为我家是座地户，加建时有市财政贸易委员会、平顶山市煤炭公司与我，签订的协议，其他业主不享有该权利；诉我在楼北侧业主共用场地加建简易棚用于经营活动也不是事实，此处为我家后院，并不是通道，我堵上盖成房子出租了；原告诉我将住宅改变为经营性用房，是原告改变为经营活动在先，使我无法生活，才也改变了房屋用途。另外，1. 长期以来，反诉被告xxx、某某、xxx、xxx不顾整座楼房的安全，与不法开发商私自联合在该楼东面通道上违章搭建，从二楼到七楼每户又增加了7平方米的住房，使整座大楼与其它的楼房之间无间隔，导致该楼无法正常通风采光，阻隔了消防通道，增加了整座楼房承重，使其成了危楼。2. 反诉被告xxxx、xxx、xxx、xxx还在该楼南面临街搭建小房4间，用于出租经营烧烤等严重污染环境的行业，公安消防、城管、工商各部门多次责令拆除，屡拆屡建，还与各政府执法部门发生严重冲突，使整个大楼长期处于烟火缭绕、垃圾成堆的环境之中。致使住在一楼的住户，窗子不能开，大门不能出。3. 20多年来，各反诉被告为图省事，经常把垃圾袋放在一楼过道里，堵塞污染一楼楼道，臭气熏天。特别是整座大楼的下水管道老化堵塞、化粪池处冒粪便就在我家窗下，都是我一家出钱清理，各反诉被告从未支付该公共花费。我本着与人为善，和睦为邻的原则，长期任劳任怨打扫公共卫生，从不图回报。但是近年，我年迈多病，已经不能为公益事情做贡献，更难在这样的环境中生存，只好在外租房居住，每月直接给我造成经济损失700多元。
综上所述，反诉被告的上述行为，严重违法，不仅侵害了本楼业主的整体利益，更是给我增加了额外的经济损失，因此，请求判令：1．反诉被告xxx、某某、xxx、xxx拆除东面连接业主楼房的违章建筑，消除危险，恢复楼房的通风采光和安全消防通道。2．反诉被告xxxx、xxx、xxx、xxx拆除楼房南面公用场地的违章建筑物，立即停止出租经营，并将使用权归还给全体业主。3．八名反诉被告支付20年来由原告垫付的修理公共下水管道和化粪池的费用共计12000元。4．本案诉讼费由八名反诉被告承担。
被告某某合辩称：一、某某合没有实施损害楼房的危险行为，原告所诉与事实不符。二、某某合并无擅自占用公用通道或在公用场地搭建建筑物的行为，原告要求某某合清除公用通道处的杂物，拆除在共有场地上的违章建筑物没有事实根据。三、某某合将窗户改建门的行为是在2003年，八原告当时未提出异议。且某某合也未利用住房进行经营活动，被告某某合的经营行为在房屋的外面，其改建是为了方便通行、通风。其经营冷饮业务没有产生油烟和噪音等妨碍四邻的行为。
2争议焦点
违法“住改商”行为如何界定？
3.裁判理由
人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关黍的业主同意。”被告某某、某某合在没有征得行政主管部门的批准，也没有征得原告等其他有利害关系业主同意的情况下，违反法律、法规，擅自拆窗改门及占用公用场地，将住宅改变为经营性用房，出租他人用于开办饭店及经营小吃，其行为对楼房的结构安全造成了一定的危害，并给原告等相邻业主的居住安全和生活环境等造成了一定的干扰，损害了原告等有利害关系业主的合法权益。故对原告要求二被告停止将住宅改变为经营性用房，并立即消除危险，将房屋恢复原状及清除公用通道处杂物的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告某某合辩称，其没有实施损害楼房的行为及未利用住房进行经营活动与查明的事实不符，本院不予采信。被告某某合将住宅拆改后，自己在门前经营及出租他人用于经营活动至今，侵权处于持续状态故其辩称所实施的拆改行为发生在《物权法》实施前，无需征得原告同意的辩解意见不符合法律规定，本院不予支持。
被告某某反诉称原告xxx、某某、xxx、xxx与不法开发商私自联合在该楼东面通道上从二楼到七楼违章搭建，使整座大楼与其它的楼房之间无间隔，导致该楼无法正常通风采光，阻隔了消防通道，增加了整座楼房承重，使其成了危楼与查明的事实不符，故对其请求判令拆除东面连接业主楼房的违章建筑，消除危险，恢复楼房的通风采光和安全消防通道的诉讼请求，本院不予支持。被告某某反诉称原告xxxx、xxx、xxx、xxx还在该楼南面临街搭建小房4间与事实不符，此4间房是分配给上述四名原告的车子棚。车子棚是主楼的配套设施，用途主要是存放车子及杂物，而原告xxxx、xxx、xxx、xxx未经有利害关系的业主同意，擅自将车子棚改造后出租他人用于经营小吃，同样给被告等相邻业主的生活环境等造成了一定的干扰，损害了被告等有利害关系业主的合法权益。故对被告某某反诉要求原告xxxx、xxx、xxx、xxx立即停止出租经营的请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然被告某某提供证人出庭证明了其自己出钱清理堵塞下水道的事实，但堵塞下水道是否由八原告造成证据不足，故其反诉要求八原告支付其多年修理公共下水管道和化粪池的费用共计12000元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：(1)被告某某于本判决发生法律效力之日起十日内，停止其位于本市某某区和平路南4号院（商业局南院）10号楼1楼北户房屋内的经营性活动，并消除危险、将房屋恢复原状；同时拆除、清理其存放在公用通道处的杂物；(2)被告某某合于本判决发生法律效力之日起十日内，停止其位于本市某某区和平路南4号院（商业局南院）10号楼1楼南户房屋内的经营性活动，并消除危险、将房屋恢复原状；(3)反诉被告xxxx、xxx、xxx、xxx于本判决发生法律效力之日起十日内，停止其位于本市某某区和平路南4号院（商业局南院）10号楼南边车子棚内的经营性活动，并将房屋恢复原状；(4)驳回八原告及反诉原告某某的其他诉讼请求。

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