业主要求撤销《物业管理合同》部分条款, 法院不予认可

发布日期：2012-12-17 作者：李仁正律师

闵行区银都路上某小区业主大会负责人按照业主大会征询意见的结果，与上海某物业管理有限公司签订《物业服务合同》，不料此举将业主大会、物业公司双双送上法庭。原来，在该小区持有经营性物业的业主上海某超市认为《合同》内容明显侵害其利益，要求撤销《合同》部分条款。闵行区法院经过审理，日前作出判决，未支持该超市的诉请。
【案情简述】
2011年4月，闵行区银都路某小区召开全体业主大会征询业主意见，对该小区物业服务事宜以三分之二多数通过的方式形成决议。该小区业主大会负责人按照决议内容与上海某物业管理公司签订《物业服务合同》并报有关部门备案。其中规定“小区商品住宅房屋每月每平方米按0.9元收费、非住宅用房每月每平方米按2.6元收取。”
2011年6月，小区经营性物业的持有人、上海某超市，起诉至杨浦区法院，称作为拥有近千平方建筑面积的业主，《物业服务合同》对己方规定的收费标准远高于其他业主，明显加重了公司付费义务。该公司要求撤销《物业服务合同》中“非住宅用房按每月每平方米2.6元收费”的条款，并与住宅房屋享有相同的物业服务收费标准。
业主大会方面不同意上海某超市诉请，认为物业收费标准是在相关部门协调下，专门在对小区进行核算后制定的，小区也召开了业主大会，征得三分之二以上多数同意并报有关部门备案登记，程序符合规定。
上海某物业管理有限公司称，因原物业管理单位亏损撤离小区，有关部门为此召开协调会征求全体业主意见，超过三分之二的业主同意按现在的收费标准，业主大会遂与上海某物业管理有限公司签订了物业服务合同并报房地部门备案，该物业服务合同是合法、有效的。且上海市房屋土地管理局、上海市物价局在1995年发出《沪房地物【1995】522号文，规定非居住房屋管理费收取标准为营业用房按营业房租金的25%计算，由房屋业主支付。根据上海某超市持有的物业面积，上海某物业管理有限公司收费标准是低于规定的，故不能同意上海某超市诉请。
闵行区法院经审理查明，两被告所述情况属实，最终未支持上海某超市诉请。
【律师分析】
本案中法院如何确定业主要求行使撤销权的诉请是否应当获支持？
答：法院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上海某超市作为小区业主，其所属小区业主大会本着维护全体业主合法权益的宗旨，在有效征询业主意见并得同意的前提下，有权代表业主选聘物业公司，磋商物业管理内容、议定物业服务要求、约定物业收费标准，直至签订合同，故其与上海某物业管理有限公司签订的《物业服务合同》为有效合同，且该合同已报相关部门备案。现上海某超市以《物业服务合同》中对非住宅用房按2.6元/月/平方米收取物业管理费的内容加重其付费义务为由，要求行使业主撤销权撤销该内容，并认为应当与其他住宅业主一样享受同等的物业管理费收费标准即住宅用房按0.9元/月/平方米收取。因上海某超市的房屋性质为非住宅用房，而该小区其他房屋为住宅用房，《物业服务合同》对住宅用房和非住宅用房采取不同的收费标准符合相关收费规定，原告的诉请无法律依据，不予支持。
【法律条文】
《中华人民共和国物权法》
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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