孙某商品房买卖纠纷案

发布日期：2012-12-27 作者：110网律师

孙某请求高院再审王某诉河北望X房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案。
案件事实：
2004年3月22日，孙某与河北新X房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：略），购买河北新某房地产开发有限公司XX D座商业用房两套，孙某以按揭贷款的方式向河北新某房地产开发有限公司支付了全部房款，河北新某房地产开发有限公司分别于2005年5月31日和2005年7月29日将两室商业用房交付孙某使用。因河北新某房地产开发有限公司未为孙某办理房屋产权证书，迟延交房及未安装电梯，2006年4月20日被孙某起诉至保定市北市区人民法院。北市区人民法院2006年7月29日作出判决“河北新某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为孙某办理房屋产权证书”。
2004年4月23日，河北望X房地产开发有限公司与河北新X房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并与2004年4月23日进行了商品房预售登记。（涉及已确权给孙某的两套房屋）
2008年12月18日河北望X房地产开发有限公司、王某和河北某拍卖有限公司经过房产拍卖，河北望X房地产开发有限公司与王某签订房产转让合同。（涉及已确权给孙某的两套房屋）
2009年12月11日，保定市中级人民法院就王某和河北望X房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷进行审理。之后，保定市中级人民法院作出以下判决“一、王某与河北望X房地产开发有限公司签订的房屋转让合同及补充协议合法有效，涉案66套商品房归王某所有。二、河北望X房地产开发有限公司应于判决生效后五日内协助王某将河北望X房地产开发有限公司转让给王某的66套房屋权属登记为王某所有。”该66套房包含已确权给孙某的XX D座两室。并已为王某办理了房屋产权证书。
2011年3月1日，王某向河北省高级人民法院申请再审。认为：1、保定市中级人民法院判决认定事实不清。2、判决程序错误，违反法律规定，剥夺了申请人的辩论权利。
申请人孙某委托河北昊正律师事务所律师高承英为其诉讼代理人。以下为代理词：

代理词
尊敬的审判长、审判员：
河北昊正律师事务所接受本案原告孙某的委托，特指派我担任孙某诉讼代理人。代理本案后，我查阅了案卷，向有关方面进行调查，刚才又听取了法庭调查情况，对本案有了较全面的了解。现就本案，发表以下代理意见：
一、本案中所涉及的保定市XX两室商业用房所有权归孙某所有。
1、我方合同签订在先，而且履行在先，新某公司2005年已经交付，我方已多年使用，而且由于物业不合格还在北市区法院起诉。
孙某于2004年3月22日与河北新X房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号略）双方意思表示真实、有效。而河北望X房地产开发有限公司是于2004年4月23日与河北新X房地产开发有限公司签订合同，孙某合同在先签订，并且，孙某以按揭贷款方式向河北新X房地产开发有限公司支付了全部房款。此部分孙某购房合同以及贷款合同、房贷还款证明、贷款还款明细进行证明，证据充分。
2、涉案房屋河北新X房地产开发有限公司已经分别于2005年5月31日和2005年7月29日交付孙某使用。并且至今一直有孙某占有使用，有河北新X房地产开发有限公司物业管理部于2011年3月1日开具的房屋使用证明可以证明，原审认定王某已“合法占有建筑物专有部分”与事实不符。
3、根据法院既判力的规定，涉案房屋北市区法院早已对该房屋权属作出判决，而且已经开始执行，法院一直在执行之中。时隔多年才开始的王某案件判决后却迅速顺利执行，同是产权证，北市区法院不能执行，中院执行庭就执行出了房屋所有权证，这种情况是十分不正常的。
2006年4月20日训某起诉河北新X房地产开发有限公司，要求办理房屋过户手续。保定市北市区人民法院2006年7月29日作出判决“河北新X房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为孙某办理房屋产权证书”。因此XX两室已经由法院确权给孙某，并且向孙某发了债权凭证。上述判决程序合法，并且已经生效，代理人认为生效判决应具有既判力，未经合法途径和程序，不能改变生效判决的效力。而且保定市北市区法院民事判决书于2006年作出，法院应该尊重并维护上述生效判决的既判力。本案中北市区人民法院的生效判决和债权证明足以证明该两套房屋实际已为孙某所有。
河北望X房地产开发有限公司不应取得该房屋的所有权。
1、房屋预售备案不具有物权法规定的排他预告效力
首先根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条至二十七条，房屋预售备案需要房地产开发商具备房屋预售许可手续，在庭审材料中，并没有体现出河北新X房地产开发有限公司有合格的预售许可手续。退一步讲，即便河北望X房地产开发有限公司有备案，也不会产生物权法规定的排他预告效力（因为物权法是2007年10月1日生效，而备案是2004年4月26日。城市商品房预售管理办法（2001年版）虽规定签订预售合同30天内到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，但并没有赋予备案登记的优先效力）。
2、涉案房屋没有实际交付。
河北新X房地产开发有限公司与河北望X房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，并未按合同约定实际交付房屋，事实上该房屋河北新X房地产开发有限公司已经分别于2005年5月31日和2005年7月29日交付孙某使用。
3、王某一方应该承担拍卖物存在瑕疵的风险
（1）拍卖的本质是请求权，不是物权
在本案中拍卖的其实是一种财产请求权利。首先本案中拍卖合同中对拍卖房屋具体情况没有明确，仅概括描述整体数量，对具体位置、使用状态没有明确表述，在签订的委托拍卖合同中也没有房屋明细表也没有在房屋坐落表上盖章确认。
（2）委托方河北望X房地产开发有限公司并没有实际占有房屋
（3）拍卖合同明显提示有一房二卖的风险
     在拍卖合同附件一8.13中明确表示“部分房屋没有实际占有并且可能存在一房二卖等重大瑕疵”。综合来看，王某一方以拍卖价格1291元每平米的低价得到房产，这在2008年12月房市涨价的情况下本身就是因为风险导致的，所以出现问题应该承担这种风险。
三、保定市中院原一审在本案审理过程中对房屋现有情况没有查清就草率予以判决是错误的。
    在保定中院庭审笔录中显示，保定中院未对涉案标的位置、产权情况进行详细调查，也没有通知与本案利害关系人参加庭审。在标的不明确、产权不清晰的状态下，做出判决，损害了孙某的合法权益。
正是因为这个判决，使孙某多年根本不能正常办证和通过判决都不能办证的房子办到了别人名下。这种情况本身就是反常的，假如房屋销售房地产企业存在问题不能办证的情况下都通过拍卖的形式法院判决确认会产生很多的社会问题，是十分不严肃的。
综上所述，本代理人认为，孙某签购房合同在先，并有法院生效判决确定涉案房屋产权本属于孙某所有，证据充分。保定中院原一审判决存在错误，望中级法院审监庭能查明事实，改判驳回王某对涉及孙某的两套房屋所有权的诉讼请求。

此致
保定市中级人民法院
                                                     河北昊正律师事务所
                                                       高承英   律师
                                                      2012年9月13日

河北省保定市中级人民法院
民    事   判   决    书
当事人：略。（其中被申请人望X房地产公司于2011年办理注销手续，被申请人变更为原望X房地产公司的股东河北科技某公司）。
案件事实：略。
法院审理焦点：1、科技风险投资公司是否应当作为本案当事人参加诉讼；2、申请人提出异议的保定市XX两室商业住房应当归谁所有。
法院审理后认为：
（一）关于科技公司主体问题
可以公司是望X房地产公司的独资股东，也是决定对望X房地产公司注销并对该公司进行清算的主体，望X房地产公司的清算报告载明，公司注销后，剩余资产转会股东公司可以公司，因此，科技公司即是望X房地产公司的权利义务承受人，应当参加本案诉讼。
（二）关于孙某与新X房地产公司签订的本案诉争房屋买卖合同的效力
首先，本案诉争的两套房屋虽系孙某在该房查封期间购买，但因某某并非以上查封裁定的当事人，其对其中一套商品房查封的事实不可能之情；其次，以上两套房屋已分别在2004年4月15日、2004年4月23日解除查封，查封裁定的申请人均未对该两套房屋主张权利；第三，孙某已按照以上亮合同的约定支付合同价款；第四，本案诉争两套房屋一直由孙某占有使用；第五，该两套房屋的商品房买卖合同已于2006年7月29日被已生效的保定市北市区人民法院民事判决认定合法有效，虽然王某对该案申请再审，本院开始对该案进行审查，但以上程序并不能否定生效判决的法律效力。综合以上分析，孙某与新X房地产公司签订的本案诉争房屋买卖合同系双方自愿签订，内容合法，并已经实际履行完毕，对其真实有效性应予以认定。
（三）关于望X房地产公司对本案设计的66套房屋是否全部拥有所有权
1、本案中望X房地产公司虽于2004年4月23日与新X房地产公司签订了包括本案争议房产在内的59套商品房买卖合同并经有关部门备案，但该合同时间晚于孙某与新X房地产公司签订商品房买卖合同时间，且卷中始终未见望X房地产公司支付合同价款的充分证据，而孙某已履行完毕本案诉争商品房买卖合同的付款义务，因此，该房屋买卖合同不能单独作为认定望X房地产公司拥有该合同中设计的58套房屋产权的依据。
2、2005年1月10日美食娱乐城与新X房地产公司、望X房地产公司、河北某投资管理中心签订四方协议书，签订该协议的四方存在密切关系，该协议对新X房地产公司已经出售的房屋也进行了分配，损害了他人的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，四方协议书涉及本案争议的房产部分应为无效。
综上所述，望X房地产公司主张对本案涉及的66套房屋全部具有所有权理据不足。
（四）最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案诉争的两套房屋一直由孙某占有使用。王某并未实际占有全部66套房屋。综合以上事实及法律规定，望X房地产公司不应被认定为本案涉及66套房屋的业主，孙某应被认定为系本案诉争两套房屋的业主。
（五）《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。” 望X房地产公司认可本案涉及的66套房屋是作为不良资产来拍卖的，河北某拍卖公司的拍卖目录及拍卖规则亦注明了拍卖的66套房屋可能存在瑕疵，王某在明知拍卖的66套房屋产权存在瑕疵的前提下，买受本案设计的房屋权利，应当承担66套房屋中的部分产权存在瑕疵、不能实现的法律后果。
综上所述，申请再审人孙某提交了新的证据证实其申请再审理由成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第七十条、第七十一条，《中华人民共和国拍卖法》第六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十九条，第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、变更判决中“原告王某与被告望X房地产公司签订的房屋转让合同及补充协议均合法有效，涉案66套商品房归原告王某所有”为“原告王某与被告望X房地产公司签订的房屋转让合同及补充协议部分合法有效，涉案66套房屋中无争议的35套房屋归原告王某所有”
二、变更判决书第二项“被告望X房地产公司于判决生效后五日内协助原告王某将望X房地产公司转让给王某的66套房屋权属登记为原告王某所有”为“被申请人科技公司于判决生效后五日内协助原告王某将本判决第一项确定归王某所有35套房屋权属登记为原告王某所有”
三、本案诉争的两套房屋归申请再审人孙某所有。
     审判长：
审判员：
代理审判员：

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