开发商用车位折抵小区维修资金 业委会成员擅自转让，合同无效
发布日期：2013-01-05 作者：110网律师
【案件回放】
2001年11月，开发商景祺公司与虹泰花苑业委会签订协议，约定将其所有的地下车位转让给业委会，折抵其应付的维修资金。按规定，车位不能登记于业委会名下。因此，2002年2月，景祺公司与业委会成员吴某签订合同，将车位登记至吴某名下，但吴某并未实际支付对价。2010年7月，吴某擅自将车位以明显低于市场价格的价位转让给许某。但许某并未支付对价，也未办理过户登记手续。业委会发现后诉至法院，要求确认吴某对车位的处分行为无效，该车位所有权应归全体业主所有。
吴某辩称，车位产权是以买卖形式登记在自己名下的，他是合法权利人，有权处分该车位；许某则述称，对于该车位，他属于善意取得。
法院审理后认为，吴某对车位无实际处分、收益权利，但全体业主也不符合法律规定的登记权利主体资格，故对业委会确认“车位所有权归全体业主所有”的诉请难以支持。此外，车位转让时的市场价格远超过早前评估确定的价格，许某以明显低于市场价值的评估价格购买车位，不构成善意取得。因此，法院作出判决：买卖合同无效；将车位拍卖、变卖以折现为维修资金。
【以案说法】
问：小区地下车位产权归谁所有？
答：小区车位分地下和地面两种：地面车位占用的是业主共有的场地，产权属业主共有；地下车位一般由开发商建造，产权归开发商所有。业主可通过与开发商签订买卖合同，取得地下车位所有权。吴某未按合同约定支付对价而进行产权登记，因此不存在真实的车位买卖行为，现车位虽登记在其名下，但实质上他对该车位无实际处分、收益的权利。
问：许某购买权属有争议车位的行为是否有效？
答：车位等不动产经过产权登记即具有公示效力。根据相关法律规定，第三人基于对产权登记的信赖而与登记显示的权利人（非真实享有所有权）签订买卖合同，需符合以下三个条件，才能依善意取得该车位：1、购买时是善意的；2、支付了合理价款；3、业已完成车位转让登记。许某以明显不合理的低价侥幸购买产权存在争议的车位，主观上不构成善意，且未支付对价、未办理过户登记手续，所以不能取得车位所有权。
【法辞典】
《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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