开发商擅自出售车库的行为无效

    2006年6月，金溪县的陈清在市里购买了一套商品房，在购房合同中没有买卖车库、车位的约定，但开发商在房屋销售广告中承诺将按住户的50%配备车库、车位。2007年9月份，陈清搬进新房，开发房占用了部分公共场地按50%的标准建设了车库、车位，但都卖给了一家酒店，做为酒店住房部的停车库、车位，造成陈清等业主无法停车，给业主生活带来困扰。在与开发商协商无果的情况下，业主们将开发商告上法院。

分歧：

    对该案存在以下两种观点：

    第一种观点认为开发商将车库、车位卖给酒店的行为并无不当。理由是：首先，根据物权法第74条第2款的规定，车库、车位的归属应由开发商与业主双方约定，既然陈清等业主在购买房屋的合同中没有约定车库、车位的买卖，而车库、车位不为房屋的从物，则车库、车位当属开发商所有；其次，开发商的房屋销售广告中承诺按住户50%配备车库、车位，并未说明该车库、车位建成后的归属。再者，销售广告在法律上而言应定性为要约邀请，对开发商并不具有约束力。

    第二种观点认为开发商将车库、车位全部卖给酒店，无法满足业主的需求，业主有权主张该行为无效。理由是我国物权法第74条第1款规定，车库、车位首先应满足业主的需要。既然开发商已将全部车库、车位卖给了酒店，造成陈清等业主无法停车，则说明开发商卖车库、车位的行为未能按物权法的规定首先满足业主的需要，那么就应该是违法，其买卖行为当然无效。

管析：

    笔者赞成第二种观点。理由如下：

    第一、我国物权法第74条第1款规定的规则，就是车库、车位必须首先满足业主的需要，在实际操作中，开发商在车库、车位建成后必须先征询业主的意见，如果业主需要就必须先满足业主。本案中，开发商在车库、车位建成后，未先征询业主的意见，便将所有车库、车位卖弄给了酒店，明显有违物权法的规定。根据物权法第74条的措词，该规定应为强行性规定。根据我国民法相关理论，违反法律的强行性规定，则民事行为无效。

    第二、开发商建成的车库、车位，业主具有共有权。共有权是指区分所有建筑物的共用部分为标的物，全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。根据物权法第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。那么使用建筑共用场所建成的车位开发商就无权对其进行处分，应按业主的约定使用。

    第三、陈清等业主虽未在买房合同中约定车库、车位归属，但根据我国合同法的规定，可对车库、车位归属问题进行协商，达成合同的补充规定。也可以由业主与开发商签订另一个车库、车位买卖合同，以确定车库、车位的归属。根据物权法第74条第2款的规定，车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该款对开发商处理车库、车位的对象进行了限制，只限于“当事人”的范畴，而购房法律关系中，当事人仅指开发商与业主双方。所以，开发商在没有满足业主需要的情况下，不能将车库、车位擅自卖给酒店。陈长青 赖建平