私人建房的法律风险

　现如今，经济快速发展，城乡居民收入明显提高，城乡私人房建造数量不断增加，因私人房建造而引发的各种问题也逐渐显现出来，主要涉及私人房房主与承建人、雇员之间法律关系的认定和责任分担两个方面。现本人根据法学理论、相关法律，结合审判实践中的实际情况，对其进行简要分析和探究。

　　一、　现如今，经济快速发展，城乡居民收入明显提高，城乡私人房建造数量不断增加，因私人房建造而引发的各种问题也逐渐显现出来，主要涉及私人房房主与承建人、雇员之间法律关系的认定和责任分担两个方面。现本人根据法学理论、相关法律，结合审判实践中的实际情况，对其进行简要分析和探究。

　　一、私人房建造可能涉及的几种法律关系

　　在实践当中，私人房房主主要通过两种方式来建造私人房，一种是与建筑包头工（一般无建筑资质）签订书面合同，双方约定由私人房房主提供建房原材料，建筑包头工负责找人施工建房，房主一次性将建房酬金支付给建筑包头工；另一种是与普通建筑工达成口头协议，双方约定由私人房房主提供建房原材料，建筑工负责帮助建房，私人房房主按单位时间支付一定的酬金给建筑工。对于第一种签订书面合同的方式，可能涉及承揽合同关系和建筑工程合同关系；对于第二种达成口头协议的方式，可能涉及承揽合同关系和劳务合同关系。下面从承揽合同、建设工程合同、劳务合同的定义、构成要件进行分析比较来认定不同情形下的法律关系。

　　（一）承揽合同

　　承揽合同是指当事人一方按他方的要求完成一定工作，并将工作成果交付他方，他方接受工作成果并给付酬金的合同。承揽工作包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。承揽合同是诺成、非要式合同，当事人之间达成协议即可，可以是书面合同，也可以是口头协议。承揽合同是有偿、双务合同，即承揽人按定作人要求完成一定工作，并将工作成果交付给定作人，定作人支付一定酬金给承揽人。

　　（二）建设工程合同

　　建设工程合同是指一方依约完成建设工程，另一方按约定验收工程并支付酬金的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。建设工程合同中完成的工作构成不动产，施工的承包人必须是经国家认可的有一定建设资质的法人。建设工程合同书属要式合同，应当以书面方式订立。

　　（三）劳务合同

　　 劳务合同是指当事人一方按他方要求提供劳务，另一方接受劳务，并给付酬金的合同。劳务合同的工作方式就是单纯提供劳务，而不需要交付工作成果。劳务合同是诺成、非要式合同，当事人可以采取口头方式约定，也可以采取书面方式约定。

　　（四）三者的区别与共同点

　　 1、三者的区别

　　承揽合同和建设工程合同以完成一定的工作并交付工作成果为合同标的，而劳务合同仅仅是以完成一定的工作为合同标的。前二者强调工作的最终成果，后者强调工作的整个过程。承揽合同和劳务合同通常不涉及强制性法律规范的限制，其主体资格法律也没有特别规定，而建设工程合同通常涉及对土地利用等方面的强制性法律规范限制，当事人不得违反规定自行约定，其主体资格法律有特别规定，即施工的承包单位必须经国家认可的具有一定建设资质的法人。承揽合同和劳务合同是非要式合同，可以口头方式订立，也可以以书面方式订立，而建设工程合同是要式合同，应当以书面方式订立。承揽合同的工作成果可以是动产，也可以是不动产，而建设工程合同的工作成果只能是不动产。

　　2、三者的联系

　　承揽合同、建设工程合同和劳务合同都是涉及一方为他方提供劳务，完成一定工作的过程。承揽合同是一种特殊的劳务合同，而建设工程合同又是一种特殊的承揽合同。

　　（五）私人房建造中法律关系的认定

　　虽然私人房建造中会涉及工程勘察、设计、施工全部或部分工作，但由于私人房房主和承建人并没有采取招标投标的方式签订书面合同，且承建人一般也不是具有合法资质的法人，因此，私人房房主与承建人之间订立的合同并不完全符合建设工程合同构成要件，不宜将其认定为建设工程合同。所以在实践中，主要以承揽合同关系和劳务合同关系来进行认定。

　　1、如果私人房房主与承建人以书面或口头形式约定将房屋建造承包给承建人，由私人房房主提供建房原材料，承建人负责完成房屋建造全部工作，由私人房房主一次性支付全部酬金，则此时符合承揽合同的构成要件，应该以承揽合同关系来认定当事人之间的法律关系。

　　2、如果私人房房主与建房人以书面或者口头形式约定由私人房房主提供建房原材料，建房人只负责提供劳务，帮助建造房屋，由私人房房主按单位时间来支付一定酬金，而没有约定将房屋建造承包给建房人，在这种情况下符合劳务合同的构成要件，应该以劳务合同关系来认定当事人之间的法律关系。

　　二、责任承担

　　（一）承揽合同关系下涉及的法律责任承担

　　1、 房屋质量不合格的责任承担。承揽合同的标的物具有特定性，承揽合同是为满足定作人的特殊需求而订立的，因而定作人对标的物质量、数量、规格、形状等的要求使承揽标的物特定化，使它同市场上的物品由所区别，以满足定作人的特殊需求。在私人房建造中，如果房屋质量不合格，则承建人没有按房主要求完成工作并交付合格的工作成果，没有满足房主的特殊需求，即承建人没有有效地、完全地履行承揽合同中约定的义务，其应该承担履行合同不能的责任。

　　2、房屋损失的责任承担。因承揽合同中承揽人工作具有独立性，承揽人以自己的设备、技术、劳力等完成工作任务，不受定作人的指挥管理，独立按照合同约定的质量、数量、期限等指标来完成工作成果，在交付工作成果之前，对标的物意外灭失或工作条件意外恶化风险造成的损失承担责任。当承揽人的这种独立性收到定作人的限制时，其承受意外风险的责任才可相应减免。所以在此种情形下房屋建造所造成的损失一般应由承建人来承担，只有在私人房房主的原因引起损失的情况下，承建人才可相应减免责任。

　　3、事故责任承担。承揽合同具有一定人身性质，承揽人一般必须以自己的设备、技术、劳力等完成工作并对工作成果的完成承担风险。承揽人不得擅自将承揽的工作交给第三人完成，且对完成工作过程中遭受的意外事故负责。对于私人房建造中发生的意外事故，造成人身、财产损害的，应当由承建人或第三人承担事故责任。但在事故中造成人身、财产损害的房主知道或应当知道承建人没有相应资质或者采取足够安全措施而将房屋承包给承建人建造的，私人房房主也应承担相应的赔偿责任。

　　（二）劳务合同关系下涉及的责任承担

　　1、房屋质量不合格的责任承担。在劳务合同关系中，因提供劳务一方只提供劳务并完成一定工作，并不需要交付工作成果，所以工作成果质量不合格一般由接受劳务一方自行承担。在私人房建造中，房主作为房屋的所有者，应对房屋质量不合格承担责任，只有房屋不合格确实由建房人造成的，才可要求建房人承担相应的责任。

　　2、房屋损失责任承担。提供劳务方提供劳务的过程依附于接受劳务方整个工作完成的过程，是其中工作的一部分，并不具有独立性，所以提供劳务方并不需要独立承担风险损失责任，而是由接受劳务方来承担风险损失责任。一般情况下，私人房房主应该自己承担房屋风险损失责任，当建房人存在过错的情况下，建房人承担相应损失责任，

　　3、事故责任承担。在此情况下，适用《侵权责任法》及《最高院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题解释》的相关法律条文。在提供劳务方——建筑工提供劳务过程中，造成他人损害的，接受劳务方——私人房房主应该承担责任。如果建筑工存在故意或者重大过错，则与私人房房主承担连带赔偿责任，私人房房主可以向建筑工进行责任追偿；建筑工遭受损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任；建筑工遭受损害是劳务关系以外的第三人造成的，则可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求私人房房主承担赔偿责任，私人房房主承担赔偿责任后，可以向第三人进行责任追偿。

　　总之，在处理此类案件的过程中，关键要根据相关法律理论和法律条文正确区分可能存在的各种法律关系的区别与联系以及在此基础上产生的各种责任分担问题，然后根据当事人提交的各种证据进行全面、深入和细致的分析比较，先认定当事人之间法律关系，再根据当事人各自存在的过错进行责任分担。

　　在实践当中，私人房房主主要通过两种方式来建造私人房，一种是与建筑包头工（一般无建筑资质）签订书面合同，双方约定由私人房房主提供建房原材料，建筑包头工负责找人施工建房，房主一次性将建房酬金支付给建筑包头工；另一种是与普通建筑工达成口头协议，双方约定由私人房房主提供建房原材料，建筑工负责帮助建房，私人房房主按单位时间支付一定的酬金给建筑工。对于第一种签订书面合同的方式，可能涉及承揽合同关系和建筑工程合同关系；对于第二种达成口头协议的方式，可能涉及承揽合同关系和劳务合同关系。下面从承揽合同、建设工程合同、劳务合同的定义、构成要件进行分析比较来认定不同情形下的法律关系。

　　（一）承揽合同

　　承揽合同是指当事人一方按他方的要求完成一定工作，并将工作成果交付他方，他方接受工作成果并给付酬金的合同。承揽工作包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。承揽合同是诺成、非要式合同，当事人之间达成协议即可，可以是书面合同，也可以是口头协议。承揽合同是有偿、双务合同，即承揽人按定作人要求完成一定工作，并将工作成果交付给定作人，定作人支付一定酬金给承揽人。

　　（二）建设工程合同

　　建设工程合同是指一方依约完成建设工程，另一方按约定验收工程并支付酬金的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。建设工程合同中完成的工作构成不动产，施工的承包人必须是经国家认可的有一定建设资质的法人。建设工程合同书属要式合同，应当以书面方式订立。

　　（三）劳务合同

　　 劳务合同是指当事人一方按他方要求提供劳务，另一方接受劳务，并给付酬金的合同。劳务合同的工作方式就是单纯提供劳务，而不需要交付工作成果。劳务合同是诺成、非要式合同，当事人可以采取口头方式约定，也可以采取书面方式约定。

　　（四）三者的区别与共同点

　　 1、三者的区别

　　承揽合同和建设工程合同以完成一定的工作并交付工作成果为合同标的，而劳务合同仅仅是以完成一定的工作为合同标的。前二者强调工作的最终成果，后者强调工作的整个过程。承揽合同和劳务合同通常不涉及强制性法律规范的限制，其主体资格法律也没有特别规定，而建设工程合同通常涉及对土地利用等方面的强制性法律规范限制，当事人不得违反规定自行约定，其主体资格法律有特别规定，即施工的承包单位必须经国家认可的具有一定建设资质的法人。承揽合同和劳务合同是非要式合同，可以口头方式订立，也可以以书面方式订立，而建设工程合同是要式合同，应当以书面方式订立。承揽合同的工作成果可以是动产，也可以是不动产，而建设工程合同的工作成果只能是不动产。

　　2、三者的联系

　　承揽合同、建设工程合同和劳务合同都是涉及一方为他方提供劳务，完成一定工作的过程。承揽合同是一种特殊的劳务合同，而建设工程合同又是一种特殊的承揽合同。

　　（五）私人房建造中法律关系的认定

　　虽然私人房建造中会涉及工程勘察、设计、施工全部或部分工作，但由于私人房房主和承建人并没有采取招标投标的方式签订书面合同，且承建人一般也不是具有合法资质的法人，因此，私人房房主与承建人之间订立的合同并不完全符合建设工程合同构成要件，不宜将其认定为建设工程合同。所以在实践中，主要以承揽合同关系和劳务合同关系来进行认定。

　　1、如果私人房房主与承建人以书面或口头形式约定将房屋建造承包给承建人，由私人房房主提供建房原材料，承建人负责完成房屋建造全部工作，由私人房房主一次性支付全部酬金，则此时符合承揽合同的构成要件，应该以承揽合同关系来认定当事人之间的法律关系。

　　2、如果私人房房主与建房人以书面或者口头形式约定由私人房房主提供建房原材料，建房人只负责提供劳务，帮助建造房屋，由私人房房主按单位时间来支付一定酬金，而没有约定将房屋建造承包给建房人，在这种情况下符合劳务合同的构成要件，应该以劳务合同关系来认定当事人之间的法律关系。

　　二、责任承担

　　（一）承揽合同关系下涉及的法律责任承担

　　1、 房屋质量不合格的责任承担。承揽合同的标的物具有特定性，承揽合同是为满足定作人的特殊需求而订立的，因而定作人对标的物质量、数量、规格、形状等的要求使承揽标的物特定化，使它同市场上的物品由所区别，以满足定作人的特殊需求。在私人房建造中，如果房屋质量不合格，则承建人没有按房主要求完成工作并交付合格的工作成果，没有满足房主的特殊需求，即承建人没有有效地、完全地履行承揽合同中约定的义务，其应该承担履行合同不能的责任。

　　2、房屋损失的责任承担。因承揽合同中承揽人工作具有独立性，承揽人以自己的设备、技术、劳力等完成工作任务，不受定作人的指挥管理，独立按照合同约定的质量、数量、期限等指标来完成工作成果，在交付工作成果之前，对标的物意外灭失或工作条件意外恶化风险造成的损失承担责任。当承揽人的这种独立性收到定作人的限制时，其承受意外风险的责任才可相应减免。所以在此种情形下房屋建造所造成的损失一般应由承建人来承担，只有在私人房房主的原因引起损失的情况下，承建人才可相应减免责任。

　　3、事故责任承担。承揽合同具有一定人身性质，承揽人一般必须以自己的设备、技术、劳力等完成工作并对工作成果的完成承担风险。承揽人不得擅自将承揽的工作交给第三人完成，且对完成工作过程中遭受的意外事故负责。对于私人房建造中发生的意外事故，造成人身、财产损害的，应当由承建人或第三人承担事故责任。但在事故中造成人身、财产损害的房主知道或应当知道承建人没有相应资质或者采取足够安全措施而将房屋承包给承建人建造的，私人房房主也应承担相应的赔偿责任。

　　（二）劳务合同关系下涉及的责任承担

　　1、房屋质量不合格的责任承担。在劳务合同关系中，因提供劳务一方只提供劳务并完成一定工作，并不需要交付工作成果，所以工作成果质量不合格一般由接受劳务一方自行承担。在私人房建造中，房主作为房屋的所有者，应对房屋质量不合格承担责任，只有房屋不合格确实由建房人造成的，才可要求建房人承担相应的责任。

　　2、房屋损失责任承担。提供劳务方提供劳务的过程依附于接受劳务方整个工作完成的过程，是其中工作的一部分，并不具有独立性，所以提供劳务方并不需要独立承担风险损失责任，而是由接受劳务方来承担风险损失责任。一般情况下，私人房房主应该自己承担房屋风险损失责任，当建房人存在过错的情况下，建房人承担相应损失责任，

　　3、事故责任承担。在此情况下，适用《侵权责任法》及《最高院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题解释》的相关法律条文。在提供劳务方——建筑工提供劳务过程中，造成他人损害的，接受劳务方——私人房房主应该承担责任。如果建筑工存在故意或者重大过错，则与私人房房主承担连带赔偿责任，私人房房主可以向建筑工进行责任追偿；建筑工遭受损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任；建筑工遭受损害是劳务关系以外的第三人造成的，则可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求私人房房主承担赔偿责任，私人房房主承担赔偿责任后，可以向第三人进行责任追偿。

　　总之，在处理此类案件的过程中，关键要根据相关法律理论和法律条文正确区分可能存在的各种法律关系的区别与联系以及在此基础上产生的各种责任分担问题，然后根据当事人提交的各种证据进行全面、深入和细致的分析比较，先认定当事人之间法律关系，再根据当事人各自存在的过错进行责任分担。