开发商承诺的子女教育问题未实现介入业主方最终获胜

发布日期：2013-01-18 作者：110网律师

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商在售楼过程中承诺的教育优惠条件具体确定，并对房屋买卖合同的订立产生了重大影响，虽然没有载人到买卖合同中，也应该作为合同的一项内容。开发商违反承诺约定，理应构成违约行为。
    ◇生活实例◇教育优惠承诺成空文，业主维权获胜
    2003年，报纸上刊登的一则售楼广告引起了俞先生全家的注意。据售楼广告称，入住该小区的业主子女可免试进入附近的民办某学校就读，并享受义务教育收费标准。同年6月，俞先生与该楼盘的开发商某公司签订商品房预售合同，购买该楼盘内的一商品房，但双方未对俞先生儿子进入实验学校就读一事作约定。2005年，俞先生的儿子到了入学年龄。当俞先生前往实验学校为；儿子办理入学手续时却被告知，需按民办学校的收费标准每学期支付学费5000元。和俞先生相同，小区内其他适龄入学孩子的家长也得到了实验学校相同的回答。
    2006年6月，俞先生向法院提起诉讼，要求房屋开发商也是学校投资方的某公司履行当年售楼广告中的承诺，按“义务教育学校收费标准”接收儿子继续在实验学校就读。为此，俞先生向法院提交了该公司于1 996年在报刊上作的广告宣传及售楼资料；开办民办某实验学校的审批备查登记表，该登记表中明确“某小区内学生按照义务教育公办学校标准收费，小区之外学生按照民办学校标准：小学收费800元，中学收费1000元”等多份证据。
    法院经审理认为，原告购买的楼盘是某小区的一部分，被告所作的广告中涉及“××三期”表述，因此广告并未将某小区的一、二期与三期割裂。因此法院认定售楼广告的承诺涵盖了原告购买能楼盘，最终法院支持了俞先生的诉讼请求。
◇分祈解答◇
成都房产律师吴锦熤表示《房地产广告发布暂行规定》第1 8条规定，房产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等李项的承诺。违反这一规定的应当承担相应的行政责任，即由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得金额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有违法所得的，处以万元以下的罚款。但在民事责任上，开发商也应承担相应的责任，本案中，被告公司在售楼广告中明确对小区的优惠教育问题进行宣传，这一优惠政策也对购房者决定在该小区购买房屋产生了重大影响。该优惠条件应视为要约，在合同签订后应成为合同内容的一部分，双方当事人应该受到其约束，开发商不能以未载入售楼合同而拒绝履行其义务。后期该小区的开发主体发生变更，变更后的体应该概括承受其前任的全部义务，继续履行合同约定的义务。多践中，很多购房者受到开发商售楼广告优惠条件的吸引与开发商签订房屋．买卖合同，然而开发商却没有将优惠条件载入到合同中，一旦发生纠纷便以未承诺过或广告为要约邀请为由拒绝履行其义务。
    所以购房者在购房过程中，一定要要求开发商将售楼的优惠条件载入到合同中，或者即使不载入到合同中也一定要通过各种方式保留好其承诺条件的证据，以免发生纠纷时使自己处于不利的法律地位。

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