开发商拒不解决房屋质量及车位问题业主拒绝还贷胜诉

发布日期：2013-01-07 作者：110网律师

【摘要】房与法苑房产律师提示，开发商在《个人住房贷款借款合同》中承担连带担保责任的，若开发商拒不解决房屋质量及车位问题，业主可行使不安抗辩权，拒绝还贷。
    【案情简介】
2003年10月8日，某房地产开发公司（以下简称甲公司）与孙某签订了《商品房买卖合同》，约定：孙某购买了甲公司开发建设的某房屋，该房屋合同约定总价款为人民币2349134元，孙某选择以按揭贷款的付款方式向甲公司支付购房款。在签署买卖合同当日，孙某应向甲公司支付房屋总价的20%，其余80%以按揭贷款方式支付。2004年3月30日，甲公司、孙某、中国建设银行北京安华支行（以下简称建行北京安华支行）签署了《个人住房贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），孙某向建行北京安华支行申请贷款187万元，按月偿还贷款本息。甲公司同意承担连带担保责任，担保范围包括孙某的借款本金、利息（包括罚息）、违约金等。在保证合同期间，若孙某未能按约定偿还贷款本息或相关费用，建行北京安华支行有权从甲公司在建行北京安华支行开立的账户中直接扣划。《借款合同》签署后，建行北京安华支行向孙某发放了房屋贷款。但孙某未能按时足额地向建行北京安华支行偿还贷款。截至2007年6月，孙某已累计拖欠建行北京安华支行本息共计人民币160915.72 元，且建行北京安华支行已按《借款合同》约定从甲公司的账户中直接扣划了上述款项。甲公司已为孙某承担了相应的保证责任，给甲公司造成了相应的利息损失。故请求法院判令孙某向甲公司偿付甲公司代其偿还的贷款本息共计人民币160915.72元；判令孙某承担逾期还款给甲公司造成的损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从代为偿还之日至实际给付之日的利息损失）；孙某承担本案诉讼费用。
【庭审情况】
    孙某辩称：2004年9月，孙某在购房同时配套选购了2个车位，挑选车位位置的依据是甲公司现场出具的地下车库车位结构销控图以及销售代表的介绍。为了进一步确认，孙某还在签约现场请销售代表拿来工程施工规划图原件并在现场电话咨询了甲公司总工程师，孙某本人也与总工程师进行了通话。确认的答复是：图纸无误。为此，孙某放弃了车库东西两头空间较方便的位置，改为购买两个空间较大的相邻车位。但到验房时发现两车位与甲公司承诺的不一致。因车位问题未得到甲公司的任何回应，孙某本人只能停付几个月的按揭贷款造成甲公司保证金被银行扣划，合计约等同于增扩两车位的售价，金额约16万。2005年7月，连日暴雨，因甲公司房屋质量问题，孙某屋顶出现漏雨，在甲公司指定的抢修队迟迟不到位的情况下，经与物业协商并定损后，甲公司同意由孙某本人代为修复并同意支付修复费用，后确定7500元工程费。另外，甲公司一直扣押孙某的装修保证金。此外，甲公司至今未提交相关契税和维修基金发票，也未按协议约定期限交付房产证和车位产权证。孙某通过书面的方式向甲公司发过函，要求解决，而甲公司一直躲着不出来解决。孙某作为业主处于弱势地位，孙某找不到其他办法，孙某不交贷款的原因就是想通过这个办法让甲公司出来解决问题。孙某不交贷款的数额也是与孙某的损失相对应的，故孙某不同意甲公司的诉讼请求。
    庭审中，孙某向法院提供了有关车位、漏雨、装修押金、群体纠纷的联名信、照片等方面的证据，甲公司认可有一部分业主反映过房屋的质量问题，但认为孙某提交的证据与本案无关。
一审法院，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，判决如下：驳回原告甲公司的全部诉讼请求。
后甲公司不服一审判决上诉至北京第二中级人民法院，终审判决：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
房与法苑房产律师就本案是否可以适用《中华人民共和国合同法》第六十八条即不安抗辩权作出如下分析：
借款人孙某、贷款人建行北京安华支行、保证人甲公司签订了《借款合同》，孙某向建行北京安华支行按揭贷款，由甲公司提供担保。《借款合同》的签订是基于孙某与甲公司签订的《商品房买卖合同》，因孙某购买了甲公司所销售的房屋，孙某需要向银行贷款支付上述《商品房买卖合同》中孙某所购买的甲公司的房屋的房款，所以甲公司才在《借款合同》中为孙某提供担保。《商品房买卖合同》、《借款合同》虽非同一法律关系，但《商品房买卖合同》与《借款合同》是密切相关的。现孙某因其所购买的甲公司的房屋出现质量问题，车位大小与承诺不符，直接影响到孙某的正常生活，甲公司又迟迟不予解决。孙某对甲公司的商业信誉产生了合理怀疑，由此造成孙某对于应支付的款项存在不安心理，孙某的抗辩理由与其不支付贷款在客观上存在因果关系，孙某在甲公司未将问题解决之前，中止履行付款义务理由正当，适用《中华人民共和国合同法》第六十八条，行使不安抗辩权，并无不当。
故法院判决认定事实清楚，适用法律正确。

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开发商拒不解决房屋质量及车位问题 业主拒绝还贷胜诉

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