开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围

发布日期：2013-03-03 作者：110网律师

【案情简介】
2008年3月20日，陈某与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（以下简称兰星江阴分公司）签订《龙城福第》认购书一份，约定由陈某认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产，认购位置为A块商业11—15号，认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金600000元；龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈某签订商品房买卖合同；陈某必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；合同签订后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈某收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。陈某于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金600000元。江阴兰星公司取得预（销）售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售，并未通知陈某签订商品房买卖合同，讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中，陈某申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为632.025平方米，市场价值为4987929元。若被告不违约，原告应支付的售价为3792150元。

【案件评析】

本案争议的焦点有两个：认购书是性质，违反该认购书的约定应如何进行赔偿。
1、本案中认购书的性质
我们认为，陈某与兰星江阴分公司签订的《龙城福第》认购书是对未来签署正式购房合同的预约行为，该认购书系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少商品房买卖合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等。根据我国关于商品房买卖的法律规定，开发商在取得房屋预售许可证之前是禁止买卖的，因此合同才约定江阴分公司在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同。双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致还没有肯定的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

2、预约合同违约责任赔偿范围的确定
     预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同；本约合同，是履行预约而订立的合同。违反预约合同应承担违约责任这是无疑的，但陈某的损失范围应当如何确定？本案中预约合同（认购书）对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固定化，违约方一旦违约，守约方所期待利益也随之丧失，守约方亦因此丧失了与他人订立同类本约合同的机会，进而江阴分公司给陈某造成的机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。
然而，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，还不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。故陈某的信赖利益的损失不应超过履行利益损失，即陈某的信赖利益应不超过与江阴分公司按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同时可以获得的利益。本案中，江阴分公司因违约得到的直接经济利益可对应地视为陈某的机会利益损失。任何人不得从违约行为中获利，兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。陈某的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的陈某的信赖利益没有超出可得利益的范畴，可以获得法院的支持。

【审判】
江苏省江阴法院经审理认为，陈某与兰星江阴分公司签订的《龙城福第》认购书以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈某并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此，法院判决：被告江阴兰星房地产开发有限公司应返还原告陈某诚意金600000元，并赔偿陈某损失602189.63元，合计1202189.63元；驳回陈某其他诉讼请求。

        【法条参考】
    《合同法》
    第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

    《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（三）
    第二条   当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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