行政机关以职权作出的房产抵押登记行为是否有效

发布日期：2013-03-24 作者：吴远国律师

行政机关以职权作出的房产抵押登记行为是否有效
【案情】
原告甄文忠、毕青霞系夫妻关系，在河南省孟州市河阳市场购得3—03号房产一处，于1994年11月19日办理了房屋产权证（证号为05884），该房屋产权登记在甄文忠的名下。原告甄文忠有一胞弟叫甄文武，1996年甄文武因购车之需，需用二原告坐落于河阳市场的3—03号房产作抵押。二原告同意后，由原告甄文忠和其胞弟甄文武于1996年10月31日到被告孟州市房产管理中心办理了房产评估手续，因甄文武的申请不符合放款条件，虽经评估没有办成，甄文武为了以后能够办理贷款，将手续交给了案外人张卫平让其帮忙。张卫平于1997年3月25日向第三人中国农业银行孟州市支行提出借款申请，并瞒着甄文武伪造二原告同意用房产抵押的签名，于1997年3月28日为自己在第三人处办理了抵押借款。张卫平抵押时将房产证交给了被告，由该中心给第三人出具了96308号房屋他项权证书。因2003年5月第三人的工作人员找二原告主张抵押权，二原告才知道实情。为此，二原告于2004年2月12日将张卫平、本案第三人、甄文武诉至孟州市人民法院，要求确认张卫平擅自使用二原告房产在第三人处抵押借款的抵押部分无效并由本案第三人将二原告的房产证予以返还。经孟州市人民法院审理，以(2004)孟民初字第294号民事判决书，确认张卫平与第三人之间的农行抵借字97第35号抵押担保借款合同的房产抵押合同无效。但因二原告房产证并非二原告交付给了本案第三人，且房产证在被告处，在此判决中对二原告要求本案第三人返还房产证的请求没有支持。经二原告多次找被告索要房屋所有权证，被告拒不给付，引发本次诉讼，要求：依法撤销被告为第三人办理的96308号房屋他项权证，并将05884号房屋所有权证返还给二原告。
【评析】
本案是因案外人冒充原告的签名从事房产抵押而引发的纠纷，处理好本案的关键在于，抵押合同被人民法院生效民事判决确定无效后，行政机关先前以职权行为所从事的房产抵押登记行为是否仍然有效，因此而获得的房屋所有权证应否予以返还？
依据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”的规定，原告为了妥善处理本案，经过民事诉讼程序，通过生效民事判决书，已经确定了案外人冒充原告夫妇签名从事抵押借款的行为无效，但该民事判决只是判决了抵押合同的效力问题，对于原告的产权证是否返还并未判决。因为被告孟州市房地产管理中心从事抵押登记的基础，民事法律关系已经确认无效。由此，导致抵押登记行为的合法性也无从存在，属于行政诉讼法中具体行政行为证据不足的情形。因此，撤销被告的房屋他项权证并令其将原告的房产证予以返还，是符合上述司法解释规定的。
本案中应当明确的是抵押借款合同与抵押登记行为的关系问题，第三人中国农业银行孟州支行与张卫平之间以甄文忠、毕青霞名义抵押所签订的抵押担保借款合同是民事法律行为，对于抵押登记行为的性质，应属具体行政行为，依照行政法规，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，被告作为孟州市房地产管理部门，对孟州市辖区范围内的房产抵押负有管理职责。因此，被告对张卫平与第三人签订的抵押担保借款合同的抵押房产进行抵押登记的行为，是行使法律所赋予的对房产抵押进行监管的行政职权行为，是具体的行政行为，具有可诉性。两者关系，民事行为是基础法律行为，当基础法律行为被确认无效后，由此产生的行政行为没有存在的条件，自然应被撤销。
本案的判决书送达后，被告孟州市房屋管理中心看到有理有据的论述，不仅顺从了判决，而且主动将原告的房产证送到法院要求移交给原告，做到了案结事了，息事宁人的社会效果。
(作者单位：河南省孟州市人民法院李云兰）

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