关于房屋装修保证金的几点思考

目前，物业公司向业主收取装修保证金在全国范围内已是非常普遍的现象。但由于收取标准的不统一以及资金管理上的不规范不透明，造成业主与物业公司就此发生的纠纷不断。本文就装修保证金是否应当收取，收取标准应如何定以及收取后应如何加强管理等一系列问题进行分析及探讨。
    一、物业公司收取装修保证金是否具备合法性。
    所谓装修保证金就是为了防范业主在装修施工时的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，其目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。通常，业主要装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修保证金和装修管理费。但这些费用是否应当缴纳?究竟该交多少没有明确的法律规定。笔者认为其收取行为不具有合法性。
    （一）从侵权角度讲，物业公司与业主并非侵权法律关系中权利义务的对应主体。
    根据《物权法》及《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，所以装饰装修房屋过程中保证房屋的安全及他人权益对于业主而言是一种法定义务。尽管物业公司受业主委托，对属于广大业主的物业进行维护和管理，但其并非上述法定义务的相对人。即使在装修过程中对建筑物的质量或他人权益等造成了损害，也只是侵害了其他业主或者其他物业相关人的权益，在侵权人与被侵权人之间会形成一种债权与债务关系。根据《物业管理条例》第46条、第53条之规定，物业服务企业有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主以及若发现业主有违反装饰装修相关法律法规的行为应当制止并及时向有关行政管理部门报告的义务。由此可知，业主的侵权行为与物业公司并不产生实质性的利害关系。因此，业主与物业公司并非侵权法律关系中的对应主体，物业公司收取装修保证金不具合法性。
    （二）从合同角度来讲，物业公司收取装修保证金亦没有明确的法律依据。
    装修保证金根据其设定的目的可推定为一种担保，意在担保主合同或者主债权的实现。业主与物业公司签订物业服务协议、临时管理规约或者是装修装饰服务协议，暂且认为是装修保证金这一担保合同的主合同关系。但翻遍《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及其他法律法规中有关担保的法律规定，装修保证金的性质、效力或者实现方式与其中任何一项规定都不相符。由此可见，装修保证金的性质并不明确。事实上，在业主交纳装修保证金之后，与物业公司之间并没有书面的担保合同，甚至绝大多数物业公司与业主之间并没有关于装饰装修房屋的书面协议存在，关于装修的规定或注意事项一般包含于临时管理规约或者前期物业服务协议中。综上，且不说装饰装修服务协议不存在的情况下，担保合同作为一个从合同不可能独立存在，即使物业公司与业主之间签有装饰装修服务协议，装修保证金亦不是法律规定的担保形式，其性质无法认定。
    目前，无论是《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》，还是其余法律法规部门规章等，均没有关于收取装修保证金的许可或是限制性规定。物业公司向业主收取装修保证金一般也并非基于双方之间的协议。很多装修服务协议中并未约定交纳装修保证金的条款，即使有约定了的，也并非是业主自愿签署、自愿交纳。所以物业公司大多是强制性或者变相强制收取装修保证金，这显然侵害了广大业主的权益。
    （三）未经物价局定价，属违规收取。多数物业公司收取装修保证金并未经当地物价部门定价，物价部门也多不支持收取该项费用，因此物业公司属违规收取。
    正因为物业公司向业主收取装修保证金的不合法性，目前已有很多城市出台或者即将出台地方性法规、规章或文件明确禁止物业公司向业主收取装修保证金，比如上海物价局（1997年第165号文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修押金，杭州、贵州、江西、安徽等地也明确禁止收取装修保证金。2012年7月1日，《四川省物业管理条例》也开始施行。笔者留心了其中的条款，亦未发现有任何关于装修保证金的规定。故物业公司收取装修保证金的行为不具有合法性。
    二、装修保证金引发纠纷的原因分析
    （一）收取数额没有统一标准又无权威合理的解释。
    据了解，全国各地物业公司向业主收取装修保证金的数额有几百元、几千元到几万元不等，但大多数会依电梯公寓、多层住宅、别墅分级别收取几千元的保证金。当业主对数额质疑时，物业人员往往以“行规”来搪塞，引起业主极大的对立情绪，为以后更多纠纷的产生也埋下了伏笔。
    （二）约定退还期限不尽相同，到期不退还或者不全额退还引发纠纷。
    有的物业公司承诺装修完毕立即退还，有的承诺装修完毕检验合格后三个月或者半年后退还，亦有的承诺1年后退还。大多数约定并不正式，一般只是口头告知，少数会在协议中有体现。实际上大多数物业公司自业主装修开始收取并会占用业主资金至少半年以上。但期限届满后，业主持票据找物业公司退还时，物业公司往往会设置重重障碍拖延退还时间，如以可能存在潜在的安全隐患、以破坏了墙体、改动了水管、空调暖气等未安装在指定位置等等等非正当理由拒绝退还或克扣业主的保证金，甚至还有的物业公司从每户业主的保证金里统一扣除相同的数额而不给出任何理由。这些也往往是让业主疑惑和发生纠纷的根源所在。
    （三）充当物业管理费或者其他费用。
    有的物业公司随意将装修保证金冲抵物业管理费。物业管理费是根据《物业管理条例》、《物业服务管理收费办法》相关规定以及双方签订的物业服务协议允许向业主收取的合理费用，但与装修保证金并非同一性质。物业公司无权在未经业主同意的情况下私自划扣业主资金作为物业费预交费用，即使业主欠交物业费，物业公司可以通过相关途径维护自身的权益，而不能通过此种方式行使权利。
    三、关于规范物业公司收取装修保证金的一些建议
    物业公司随意向业主收取装修保证金的行为已损害了业主的利益，很多省市也已对此引起足够重视，并出台或者即将出台地方性法规、规章等对物业公司的该种行为进行规制。但我们不难发现，其规制作用并不是很理想。为了避免物业公司继续谋取非法利益，更好地维护业主的权益，采取更有利的措施来进一步规范物业公司的行为相当重要。
    （一）出台相应的法律法规，从更高的法律层面约束物业公司的行为。
    物业企业与业主的矛盾纠纷日渐突出，且常因涉及物业管理中的多个问题导致两者之间的关系错综复杂，其间矛盾并不容易解决。在此种情况下，利用法律的强制性对物业公司的行为加以规范已势在必行。目前因部分省市已有规定部分省市没有规定或者只是禁止收取保证金的行为，但并未对违反规定的后果做出明确规定，而且由于各个地方规定的不统一，执行力度不强，对物业公司的规制效果并不明显，已经出台相关规定的地方物业公司依然违规收取的现象还大有存在。因此，笔者认为有必要从国家法律法规的高度做出规定，对物业公司和业主的权利及义务加以明确并尽量细化，尽量列明物业公司可以向业主收取物业费用的范围或项目，对未做规定或双方未经约定的其余项目，禁止随意收费。同时明确物业公司或者业主违反相关规定的具体处罚后果，在维护业主利益的同时，亦能保证物业服务企业的良性发展。
    （二）业主应积极行使自身监督权。
    因物业公司收费的对象是业主，业主或者业主委员会对物业公司的管理或者收费情况有最切身的感受，也是其利益受损最先知晓者。但由于很多业主怠于站出来投诉物业公司或者自身利益受损怠于维护自身的合法权益。因此，作为业主本身应该有意识地对物业公司的行为进行监督，并就其不法行为及时向有关部门投诉，这既是约束物业公司行为的有效途径，也是维护自身合法权益最直接最快捷也最有效的方式。
    （三）房地产行政主管部门及物价主管部门应对物业公司在物业管理中的行为或者收取费用情况进行有效监督。
    《物业管理条例》第5条明确了对物业管理活动进行监督和管理的部门为县级以上房地产行政主管部门，第43条亦明确了房地产行政主管部门及价格主管部门对物业收费的监督职能。上述两部门首先应该明确其职责范围，并制定出具体可行的管理措施，在职责范围内切实履行好对物业收费监督管理的义务，其措施可以定期或者不定期地对小区业主进行调查以了解情况，及时对业主的投诉进行核实并处理，或者要求物业公司按规定公示相关费用收取和使用情况等。若发现物业公司有违反法律法规或者在服务协议之外乱收费的现象，应该及时纠正其违法行为。