婚后按揭购房的房屋分割（一）

发布日期：2013-04-08 作者：110网律师

婚后按揭购房，一方父母出首付款，产权登记在自己子女名下，由夫妻双方共同还贷的，离婚时，首付款可认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。

律师对本案的法律分析如下：
1、可能会有不同意见，认为原来这种情况的判例是认定为房产证上所有权人一方取得房产，另一方所偿还的贷款作为债权处理，如有增值，可按比例多少返还相应资金。在此应注意区分《婚姻法》以及司法解释的规定与此有差异。
相关法条有：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
　　第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
　　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
2、在婚后按揭购房时，情形就不同，首先要明确按揭，是指不能或不愿意一次性支付房款的购房者即商品房买受人向提供贷款的银行即按揭银行提出申请，由购房者将其与开发商所签订的商品房买卖合同项下的合同权益质押（经常被叫做抵押）于按揭银行，或将其与开发商所签订的商品房买卖合同而取得的商品房抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的借款贷给购房者并以购房者的名义将借款交由开发商用于支付房款的行为。可见，按揭购房分为现房和期房，在现房交易时，购房者在签订商品房买卖合同后即可取得现实的房屋，同时可以办理房屋所有权转让手续，此时购房者将现实的房屋抵押给按揭银行，完全符合我国《物权法》第180条第1款第1项的规定，按揭银行可以办理抵押权登记后取得房屋他项物权，按揭银行取得完整的抵押权。在期房交易时，购房者仅享有债权，并未取得房屋所有权，即使购房者与按揭银行签订抵押合同，购房者只是将合同项下的请求权质押给银行。
3、可见不论期房还是现房，婚后按揭购房，一方父母出首付款，产权登记在自己子女名下，首付款一般不低于所购住房全部价款的30%，特殊情形可以是20%，按照《物权法》第17条规定，该房屋应该是出首付款父母的子女个人所有，而根据《婚姻法》第十七条规定，这种按揭购房属于婚后购置，并且由夫妻双方共同还贷，这实质上是夫妻双方以婚后共同财产来偿还该按揭所购房屋的债务，即夫妻共同债务，同时根据《物权法》第180条第1款第1项的规定或者《物权法》第223条第7款的规定，按揭贷款合同实质上以权利人对该房屋有处分权或者请求权为前提的，尽管该按揭房屋登记在出首付款父母子的女名下，也不能简单地认定为房产归一方个人所有。
4、实践中对于此种情况，离婚时，首付款可认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。这样判决的原因，首先从最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十九条：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。从这三条法律规定分析可知，司法实践中，法院在审理案件中，特别注重实际上财产权益的平衡，遵循《民法通则》第四条规定的公平原则、诚实信用原则，以及贯彻《婚姻法》第17条规定，即法定婚后夫妻共同财产制。
5、从法律规定上看，适用法律可能会有冲突，因为《物权法》第17条明确规定不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明，即是该房屋的所有权人，就本案中，以此推定，按揭购房的所有权人应该是一方出首付款父母的子女，然而，仅此以看房屋登记在一方名下来确认该房屋的权属，未免曲解立法本意，那么婚后夫妻共同还贷，用的是夫妻共同财产偿还按揭贷款，如果只认定该按揭房屋为一方所有，则夫妻一方始终是在帮助另一方偿还其个人债务，因为他（她）对该按揭房屋没有所有权，想想看，婚后对这种债务偿还，需要处分夫妻共同财产，实际上只是一方在帮助另一方还贷，而房屋所有者婚后所得虽然是夫妻共同财产，但实际上都偿还了个人债务，即按揭购房的贷款，这样，在根本没有夫妻婚后财产约定的特别条款之下，显然违反了《婚姻法》第17条规定的夫妻婚后所得共同制，也违反了《民法通则》第4条规定的公平原则、平等原则、诚实信用原则。再根据《物权法》第95条之规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。那么，房产证上未登记名字的配偶一方根本没有实现自己对婚后财产的所有权，而且还被另一方侵害权益，用共同财产偿还对方个人债务，多么可怕！现实中谁会那样心甘情愿呢？理性的人从来都不会放弃自己的合法权利，如果真的按照《物权法》第17条之规定，在婚后按揭购房，一方父母出首付款，产权登记在自己子女名下，由夫妻双方共同还贷的，离婚时，房屋所有权认定为一方所有，那么，如何来补偿共同还贷的另一方呢？倘若仅仅给其补偿还贷的那部分，那么婚后夫妻共同财产那一部分还要补偿另一方，因为已经被偿还了另一方偿还个人债务了，共同还贷的另一方配偶只是落得个“为他人作嫁衣裳”罢了。这样就出现了很复杂的法律关系，即夫妻之间的实质上借贷关系，还有夫妻之间用共同财产偿还个人债务的无权处分行为，侵害配偶另一方的财产所有权的侵权行为，现实中，如果不予认可这种婚后按揭房屋登记在出资首付款父母子女名下的所有权为夫妻共同财产的话，那么，配偶另一方也根本不可能愿意去婚后共同还贷，即使还贷了，离婚的时候，也会在财产上发生非常复杂的纠纷。所以，现实中这种情形产生了《物权法》与《婚姻法》适用上的冲突，或者说法律漏洞，急需司法解释明确规定。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务