商品房认购书的法律性质（三）

发布日期：2013-04-08 作者：110网律师

2、根据以上理论分析，商品房认购书只是订立购房合同的预约而非本约。首先，两者的意思表示不同。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，而购房合同则是对购房行为的直接确认。显然，两者的意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。
其次，两者的内容不同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因为商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款，付款方式，房屋面积结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化，补充或变更。
法释（2003）7号第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了预购人（准买受人）付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。
商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据而要求对方履行商品房认购书约定的义务。

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