四十年“代管”能否改变房屋所有权

    1955年王某（女）与刘某经法院调解离婚，双方约定：孩子王甲（2岁）由王某抚养，王某自愿将分得的临街房留给王甲，王某另行结婚后房子由刘某代管。后王某带着王甲改嫁，刘某亦再婚。该临街房1967年被政府公管。1983年房管部门根据国家政策将该房退还刘某。1996年王甲病故，其子王乙多次要求刘某返还房子，均遭拒绝。1998年刘某死亡，其子刘甲仍拒不退还该房，王乙遂于同年3月起诉到法院，要求依法保护其产权。刘甲辩称：宅基使用证上使用权人为其父刘某，房子就应为其父所有；其父生前留下遗嘱，言明死后该房归刘甲，因此自己才是真正的所有权人。经查，旧的宅基使用证上使用权人为刘某，而1986年政府统一换发宅基使用证时，刘某仍被登记为使用权人。另外，刘某长期出租该临街房并收取租金，王甲生前从未主张过任何权利。

    本案审理的关键是刘某对代管的房屋能否取得所有权，对此主要有两种意见：

    第一种意见认为，刘某应对该房享有所有权。

    第二种意见认为，该房应为王甲所有。

    笔者同意第二种意见。

    首先，王某与刘某离婚时，王某自愿将分得的夫妻共同财产的一部分即临街房赠予王甲，该意思表示真实有效。而且，王某实际上是通过将房屋交付代管人刘某而履行了赠予合同。

    其次，虽然王某代王甲设定房屋代管关系是因其当时年幼，但这并不意味着王甲在成年后必然要解除或变更委托代管关系，因为在设定房屋代管时，王某并未附任何期限。所以，产权人王甲成年后未要求返还代管的房产，仅表明其对委托代管关系无异议。

    再者，房屋产权是指房屋所有人依法对自己房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。出租房屋取得租金仅是产权中收益权的一种表现，因此处分租金的行为并不等于处分了全部产权。

    另外，在房地产法律制度中，我国一贯实行房屋所有权和房屋所占土地使用权主体一致的原则。1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中就明确：房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。本案中，虽然1955年王某将房屋赠予王甲时，宅基使用证上的使用权人为刘某，但并不能由此认为王甲取得的产权无效。既然如此，1986年统一换发宅基使用证时，使用权人仍登记为刘某，也就不会构成对王甲产权的当然侵犯。

    综上可见，争议房产的产权应为王甲所有。