该起房屋买卖是否有效？

    案情：

    甲原为某国家机关一位局级干部，承租单位一套五居室楼房，由甲与其妻乙共同居住，甲于1995年2月去世，该房由其妻乙居住，承租人变更为乙，此时，乙的女儿丙为照顾母亲亦搬入此房居住。1996年11月，单位依照国家房改政策向职工出售公有住房，乙申请购房，单位同意并预收了乙购房款及维修基金共2万余元，在产权证未办完时，乙即于1997年1月去世。1998年6月单位以无共居人为由终止了此房购房决定，井要求丙腾房，丙却要求继承此房，双方由此产生纠纷。

    评析：

    众所周知，公民购买商品房，付款后，办完产权登记手续，取得产权证，所买房屋便成为私人财产，依法可以发生继承等。而本案涉及的主要问题是职工购买公有住房已交购房款但未办理产权证之前死亡的，其购房行为是否有效？对此问题存在两种截然相反的意见。

    第一种意见：依据民法的有关规定，购房行为系要式法律行为，只有在房屋管理部门办理完登记手续后，购房行为方能生效，乙只向单位交了购房款，但其未能取得房屋产权证，房屋所有权还未发生转移，双方房屋买卖关系不成立，故丙要求继承该房的理由不能成立。

    第二种意见：乙购房手续齐全，其交了购房款，单位亦同意其买房并收了购房款，双方购房协议已实际成立，（乙完全履行了合同义务，未及时办理产权证，责任在单位，不在乙，单位不应单位方作出终止购房决定。

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    一、公有住房买卖在我国尚属一种新情况，处理这种纠纷并没有明确的法律依据，根据《民法通则》第6条的规定，在法律没有规定的情况下，民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。对公有住房买卖，不宜完全按要式法律行为确认买卖合同是否成立。单位同意乙买房并收了其购房款，表明双方当事人就合同的主要条款已达成合意，所以双方购房合同已经成立并实际履行。《合同法》第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。

    双方当事人订立合同的目的在于使合同产生拘束力，从而实现合同所规定的权利、利益，如合同不能生效，就不能实现合同目的。依法律规定，合同的生效条件为：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）当事人意思表示真实；（3）不违反法律和社会公共利益，合同具有一般生效要件，即产生法律效力。《合同法》第44条第2款规定，法律、行政法规规定，合同应当办理批准登记手续才生效的，应依照其规定，这里的批准登记手续是民事行为的特别生效要件，也就是所谓的要式法律行为。不动产和法律规定的动产如车辆、船舶、航空器等，所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。本案中乙与单位的购房合同已经成立是个不争的事实，对房屋买卖合同是否生效，一般需要办理产权转移手续以后才能主效，但对公有住房这种带有福利性质的买卖，合同何时生效？没有明确的法律规定，应适用公有住房改革与买卖的有关政策性规定，根据公平原则，应认定该案中双方所签购房合同成立并且已生效。

    《合同法》第107条规定，"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"依严格履行合同义务的原则，当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任，该案中乙已交了购房款，依合同履行了自己的义务，单位本应履行售房义务却单方终止了购房合同，对此应承担相应的违约责任。乙有权选择对方承担违约责任的方式，既然乙选择要求违约方承担继续履行的责任，作为违约方，单位应继续履行售房行为。

    二、依据北京市人民政府房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》的（97）京房改办字第071号通知规定，职工购房时间从首次付款之日起计算。本案中的乙已交购房款，实际履行了合同义务，单位理应继续履行售房行为，单位未及时办理产权证，应对此承担责任，而不应让个人承担责任。该通知第一条规定：“购房职工已故，所购住房发生继承的，继承人可按历6号文件规定申请改按成本价购房，其中已故购房职工夫妇工龄和等于或超过65年的，继承人可不补交房价款，视同成本价购房并按056号文件第6条规定改办产权登记手续；不足65年，继承人可按056号文件第3条规定补交房价款，改按成本价购房。”（95）京房改办字056号通知第3条规定：“职工自愿改按成本价购房的，按成本价与标准价高限之间的差额补交房价款。补交房价（下转第33页）（上接第31页）款后，原购房职工按购买成本价房的规定改办产权登记手续。”第6条规定：“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房；在职的，可按所在单位规定建立住房公积金，该职工可凭售房单位出具的证明，按购买成本价的规定改办产权登记手续。”由此可以看出，依据国家房改售房政策规定购房公民死亡后，所购房屋可由其继承人依法继承的精神，单位应继续履行售房行为。购房职工已故，所购住房发生继承的，继承人可按成本价购房。

    三、如果按照第一种意见，完全依照要式法律行为的规定，办完产权登记手续后购房合同才生效，该案中房屋所有权未发生转移，乙去世后，单位有权要求丙立即腾良，这样做社会效果不好，不利于保护公民的个人的合法饺益，因为从交纳购房款至取得房屋产权证一般有一段恨长的时间，如果单位在这段时间随时可以终止房屋买卖合同，对公民个人大不公平，这样不利于保护公民个人合法利益，也不利于社会稳定。而公平原则是我国《民法通则》第4条明文规定的民法基本原则，公平原则要求民事主体应本着公平的观念从事民事活动，正当行使权利和履行义务，在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。另外，根据房改政策，公民按优惠价购买承租单位的公有住房，是其应该享受的带有福利性的待遇，单位无权单方剥夺公民的这种权利。

    综上所述，笔者认为，乙的购房行为有效，该起房屋买卖合法成立，单位应继续履行售房行为。