李秀梅诉郭占祺解除违章建筑买卖关系返还买房款纠纷案

    [案情」

    原告：李秀梅。

    被告：郭占祺。

    位于西宁市互助中路付6号的土木结构西房两间半，系青海省商业储运公司于1978年违章所建，后分给其职工郭占祺居住。1988年11月29日，该单位以2500元之价，将此房卖给郭占祺，并讲明此房系违章建筑，以后如遇有统一规划或征用，应服从安排，无条件搬迁，不得转卖。同年，经他人介绍，郭占祺将此房以7000元之价出卖给李秀梅。李秀梅付款后，经多次要求郭占祺交房，郭占祺才腾空一间给李秀梅，另一间自己存放东西。在此期间，李秀梅多次向郭占祺要该房合法手续，郭占祺以办过户手续为理由，立据向李秀梅借去现金500元。1991年1月4日，因经济纠纷，一外地人趁郭占祺不在之机，将其存放在仍占用的一间房内的部分东西拉走。郭占祺发现后，以其东西被拉走，李秀梅有责任为理由，将李秀梅赶走。为此，双方发生纠纷。

    1991年7月18日，李秀梅向西宁市城东区人民法院提起诉讼，要求退回房屋，由郭占祺返还买房款7000元，并偿还800元借款（其中300元无借据）。

    郭占祺辩称：出卖房屋是事实，但李秀梅在该院居住期间和他人盗窃我家，造成经济损失14310.3元，要求李秀梅予以赔偿。

    「审判」

    城东区人民法院经审理认为：本案争议之房系违章建筑。青海省商业储运公司出卖此房时，已向郭占祺明确提出不许转卖。但郭占祺隐瞒事实真象，以有合法手续欺骗李秀梅，将此房出售给李秀梅，其做法是错误的。郭占祺借李秀梅现金500元，有据为证。郭占祺以他人将其财产拉走，李秀梅有责任为理由，要求李秀梅赔偿之诉无理，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第八十七条、第一百零六条、第一百零八条之规定，于1992年8月31日判决：

    一、李秀梅与郭占祺的房屋买卖关系无效，郭占祺于判决生效后一次性退还李秀梅购房款7000元；

    二、郭占祺偿还李秀梅借款500元，判决生效后一次付清。

    判决后，郭占祺不服，以其委托李秀梅看管他的财产被丢失，应从房价中扣除为理由，上诉于西宁市中级人民法院。

    西宁市中级人民法院经审理认为：郭占祺将购买的违章建筑转卖于李秀梅，李秀梅明知系违章建筑，而与郭占祺签订房屋买卖协议，双方均违反了西宁市有关违章建筑不得转让、买卖的规定，其民事行为无效，双方应将各自取得的财产相互返还。李秀梅借给郭占祺现金500元一节，郭亦认许，理应予以归还。郭占祺所称由李秀梅看管的财产被丢失一节，因属另一民事法律关系，本案不予合并审理。原判认定事实及适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条、第八十四条第二款、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，第一百零七条第一款之规定，于1992年12月25日判决：

    一、维持原判第二项；

    二、撤销原判第一项；

    三、郭占祺与李秀梅的房屋买卖无效，郭占祺返还李秀梅房价款7000元，李秀梅将房退给郭占祺。

    「评析」

    违章建筑，是指未经主管部门发给建筑许可证而擅自动工兴建成的各种建筑物，主要是指房屋。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果；经主管部门处理的，如属责令拆除或作没收处理的，建造人也不能对违章建筑之物拥有所有权；如属行政处罚后责令补办手续的，则在补办手续后，可依法取得建筑物的所有权。所以，人民法院处理有关违章建筑的纠纷，首先应确定其争议标的物的违章建筑性质，然后再根据案件的具体情况，确定当事人之间的权利义务关系。

    本案发生争议的标的物，一、二审法院均认定为违章建筑。对于该违章建筑，有关主管部门未作过处理，当事人也就无法取得合法手续。郭占祺虽然是有偿从本单位取得该争议房屋，但并不因其有偿取得而使其对争议房屋拥有合法所有权。而且郭占祺在有偿取得时，已被告知系违章建筑，如遇有统一规划或征用时，应无条件拆除，并不得转卖。虽然此买卖行为也不合法，但对郭占祺来说，等于是有偿取得违章建筑的使用权，而且该使用权随时是可以消灭的。郭占祺在明知该房屋系违章建筑的情况下，仍将此房屋以所有权人名义出卖于李秀梅，致使李秀梅在买受后无法办理合法手续，这是由买卖标的物的违章建筑性质所决定的。李秀梅在不能取得合法手续，又被全部赶出争议房屋的情况下，要求返还买房款，解除房屋买卖关系，其理由是成立的。

    虽然在争议房屋所在地有关于不许买卖违章建筑的规定，而此种规定又可被视为地方法规，因而可以该买卖行为“违反法律”为理由而认定为无效，但其根本原因，就是违章建筑不能产生所有权。当事人对自己没有所有权的房产进行处分，是无权处分，无权处分的行为是无效的。据此，一、二审法院均认定本案买卖关系无效，双方当事人应各自返还所取得的财产，是正确的。但返还后，郭占祺并不依此判决而享有争议物的所有权，法院判决只是恢复到买卖行为之前的状况。对违章建筑是否进行行政处理，不属法院职权范围。

    二审法院对郭占祺的赔偿诉讼请求不予合并审理的处理，是正确的。因为郭占祺对李秀梅所提出的赔偿丢失财物的诉讼请求，并不是基于房屋买卖关系所提出的反诉，而是基于委托看管财物关系提出的另一诉讼请求，依法不能和原告的本诉合并审理。