团购房“指标”转让并非零风险

“目前有很多单位内部团购房指标转让的情况，我们也听说过，但目前没有明确的法律规定对这一块进行解读。”昨日，记者就内部团购房指标转让的情况咨询宜昌市房产管理局，工作人员答复目前还没有政策对此进行约束和引导。

　　记者从房管部门了解到，目前在伍家岗区、高新区以及点军区的确均有单位的团购房存在。对于这些团购房，“只要是按照正常的房屋买卖过户，签订售房合同，我们都会根据相关法律法规颁发证件。”这位工作人员说。

　　他认为“团购房”更多的是开发商的一种商业行为，这与加快资金回笼，以及减少销售风险有关。

　　记者在采访中了解到，这种内部“团购房”与单位集资建房有着本质的区别。

　　早在2007年，宜昌市政府办就下发文件，要求各部门停止审批党政机关集资合作建房项目。

　　文件规定，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导责任；凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作已建成住房的，要没收非法所得，并严处有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关。

　　本报记者 何 凡 吕晓红实习生 雷勋梅 杨 晨徐 猛 陈 洁“团购房的增加以及指标的转让应该是一种市场行为，但要注意其中的合法性和风险。”提醒市民，不要盲目的贪图便宜，还要注意防范其中蕴涵的“过户及交易风险”。

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　　内部“指标”存在过户真空期

　　购买团购房指标并不等于买到房子，这其中还存在签订协议、转让过户等手续。但记者在采访过程中发现，许多买家并没意识到“真空期”存在着何种风险。

　　今年5月，为了儿子结婚，当阳的任先生在宜昌城东大道附近购买了一套商品房指标，“是一家政府部门的职工转让给我们的，说是后年才能交房。”

　　他并不愿意透露买这个指标的价格，但表示已签订了协议，卖方称交房前可以直接以任先生的名义办房产证。

　　“我还没有想过如果别人反悔怎么办，但起码白纸黑字，而且别人有正规的工作单位，肯定不会赖账。”

　　“房产没过户便是债的关系，而不是物权关系，不确定的风险因素太多。”16日，一名在市房地产交易中心工作多年的工作人员表示道。

　　据其介绍，转让内部团购房指标，双方当事人签订的仅是一份房屋买卖合同，约定了双方的责任关系，而此类单位指标房的名字在5年内是不能够变更的，也是不能够过户的。一般而言新开发的楼盘在交房一到两年才能办到房产证，在这段时间内，因房屋没有房产证，不确定的风险便很多。这些都是无法预计的。“不排除房产证办不下来的风险”。

　　“单位内部团购房指标需要的人很多，但是数量却是有限的。”这名工作人员称，也正是这种有限的数量，让这部分房源在市场上很紧俏。

　　“紧俏伴随的就是不确定的风险。”这名工作人员表示，办理房产过户需要的是两证齐全，像这种指标房短期内根本不可能做到两证齐全，这种真空期便是此类房屋交易中存在的风险。

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　　购房指标转让没有明令禁止

　　“法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。”
　　三峡大学法学院研究所所长卢以品坦言，法律没有规定购房指标不能转让，就意味着该指标的转让在法律允许范围内，那么市民购买此类指标就应该属于法律允许的，是合法的行为。

　　在双方都达成协议的情况下，购房指标转让在法律上是有效的。2008年，长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案，结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看，在审判实务中，法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。

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　　购买内部“指标”风险仍需防范

　　“到我们这里咨询业务的基本上都是两证齐全的市民，咨询内部团购指标房的很少，但是风险防范工作很重要。”市房产交易中心工作人员称。

　　这名工作人员建议，市民在决定购买指标前，要先查清房产性质。

　　他说，在此类购房指标转让协议出现的纠纷中，很多是因为房产权属上的限制导致的，例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，转让协议有可能无效。“因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。”

　　除弄清楚房产性质外，购房指标的转让合同也很重要，要就可能出现的各种问题、纠纷以合同的形式进行规定，从而避免法律风险的出现。

　　“在签订类似指标转让合同时，最好是进行公证。”在以往的案例中，一些签订购房指标转让协议的当事人在实际操作中会出现反悔的情况，这是因为协议的签订对双方不构成绝对的约束力，可以任意撕毁。

　　他认为，从法律意义上讲，公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同，当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉。